上市旋即破發、打新熱度驟降、解禁潮來襲……近期，一度炙手可熱的公募REITs市場正在面臨重重壓力。
證券時報記者觀察到，伴隨著二級市場的整體回調，公募REITs一級市場的打新收益也明顯下滑，甚至出現了破發現象，同時，年底即將到來的集中解禁潮或將進一步考驗市場承壓能力，投資者認購熱情已從狂熱轉向審慎。
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展望后市，公募REITs的市場風向已由投機套利向價值配置理性回歸，推動投資者更加關注底層資產質量與估值合理性，也有機構建議關注解禁前后因資金行為導致的二級市場超跌機會和大宗市場的配置機會。
從打新穩賺到上市破發
公募REITs“閉眼打新”的時代似乎正在遠去。
近期，公募REITs二級市場的疲軟表現，給一級市場的打新熱潮潑上了一盆冷水。一個突出的案例是，11月6日上市交易的某軟件園REIT，在上市次日便跌破發行價，即使在上市一周后有所反彈，但截至11月14日，該軟件園REIT報收3.62元/份，仍低于3.66元/份的發行價。
這是今年首只上市后破發的公募REITs，不過，2025年下半年以來，多只新上市的公募REITs產品均表現平平。
例如，在10月31日上市的某商業資產REIT，上市首日的漲幅僅為3.29%，上市以來的累計漲幅也僅有4.36%；在9月29日上市的某商業資產REIT，上市首日的漲幅僅為12.63%，上市一個多月后的累計漲幅也僅有16.47%；在8月1日上市的某清潔能源REIT，上市首日的漲幅為27.47%，但上市三個多月后的累計漲幅卻回落到了21.27%。
這與往日常常在上市首日觸及30%漲停板的公募REITs市場形成鮮明對比，有市場分析人士指出，次新REITs產品上市后表現低迷，或與二級市場的整體走勢密切相關。
2025年下半年以來，股票市場相對強勁，偏債性的REITs市場則整體震蕩下行，中證REITs全收益指數已經從高點下跌了超6%，同期近20只REITs下跌幅度超10%。二級市場情緒的低迷，直接影響了新上市產品的表現，也讓投資者對打新的收益預期回歸理性。
首發認購熱情降溫
隨著打新退潮和行情震蕩，投資者對公募REITs的首發認購熱情也有所降溫。
11月，某倉儲物流REIT發布認購申請確認比例結果，其中網下投資者有效認購申請確認比例為0.68%，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為5.83%，有效認購倍數分別為147倍和17倍。
這也與以往動輒幾百倍的認購倍數大相徑庭。例如，今年6月發行的中銀中外運倉儲物流REIT，其網下投資者與公眾投資者的有效認購倍數分別高達239倍和919倍；更早一些，今年2月發行的匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT，公眾投資者有效認購倍數曾達到創紀錄的1192倍。
這意味著當前市場整體的認購熱度已有降溫跡象，隨著打新收益的邊際下滑，投資者在參與認購時變得更加謹慎，不再是“逢新必打”，而是更加關注底層資產的質量和發行定價的合理性。
中信證券在研報中指出，今年以來，參與公募REITs一級市場打新成為勝率較高的主流策略，但伴隨著公募REITs一級市場詢價上限的打開以及二級市場的持續回調，該策略的收益開始出現回落。展望2026年，預計打新將趨于理性，一級市場投資重配置的邏輯或重回主導。
11月份REITs迎來解禁潮
除了破發和打新收益下降的直接沖擊，即將到來的解禁潮也正在考驗REITs市場的流動性。
近期，多只公募REITs發布解禁公告，比如，11月14日，招商高速公路REIT發布基金份額解除限售的公告，該基金部分戰略配售份額自基金上市之日（2024年11月21日）起鎖定12個月，將于2025年11月21日解除限售，本次解除限售份額為2.79億份，占基金全部份額的55.78%。
11月10日，華泰江蘇交控REIT也發布解禁公告，基金部分戰略配售份額將于2025年11月17日解除限售，本次場內解除限售份額及場外解除鎖定份額共計2.2億份，其中場內解除限售份額約2.17億份，場外解除鎖定份額約0.03億份，合計占基金全部份額的55%。
證券時報記者統計，2025年四季度以來，全市場有13只REITs將迎來戰略配售份額的解禁，其中僅11月便有5只REITs解禁。
中信證券在近日發布的研報中稱，2025年11月—12月，REITs將迎來一輪戰配份額集中解禁，2026年的解禁潮則發生在一、三季度。REITs相關標的在其限售份額解禁時點前后或多或少都將面臨一定的賣壓，解禁事件的沖擊同樣也受到當期市場整體賺錢效應、投資者情緒等因素影響。在一級市場配售比例偏低、二級市場行情波動加劇的環境下，建議重視上市標的限售份額解禁時點帶來的配置窗口期，其中解禁時點到來前建議相對謹慎，解禁后則建議根據市場情況擇機配置。
有公募REITs相關研究人士向證券時報記者解釋，這主要是由于2024年是REITs發行大年，全年累計發行REITs產品合計29只，其中僅2024年四季度便發行了9只，發行份額83億元，占比將近一半。REITs產品的戰略配售份額一般有為期一年的限售期，再加上2022年成立的REITs也將面臨原始權益人三年限售的到期，這意味著今年四季度將迎來REITs的大面積解禁。
據華源證券固收首席分析師廖志明統計，2024年初以來上市的REITs項目，公眾投資者認購份額占比較低，均不超過基金份額發售量的10%，戰略投資者的配售比例持續較高，均在67%以上，部分板塊如交通運輸及消費占比更是高于75%，四季度解禁份額為38.3億份，其中交通基礎設施類REITs在11月單月解禁高達8.72億份，戰略投資占比較高的資產后續或面臨一定程度拋壓。
