11月樓市數(shù)據(jù)出爐，多地二手房市場迎來顯著回溫。其中，一線城市表現(xiàn)亮眼，四城二手房成交套數(shù)創(chuàng)下自5月以來新高，環(huán)比增幅達(dá)20%。同時，業(yè)內(nèi)預(yù)判，市場預(yù)期正從“以價換量”加速向“量價趨穩(wěn)”轉(zhuǎn)變。

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11月多地二手房成交量環(huán)比上漲

11月全國多地二手房市場迎來顯著回溫。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的30個重點城市二手房成交面積約1704萬平方米，環(huán)比增長14%，前11月累計同比實現(xiàn)3%的正增長。其中，一線城市表現(xiàn)亮眼，4城成交規(guī)模達(dá)402萬平方米，環(huán)比增長10%。

另據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月，一線城市二手住宅成交套數(shù)超4.9萬套，創(chuàng)下自5月以來的7個月新高，環(huán)比增幅達(dá)20%，甚至超過傳統(tǒng)旺季9月的成交水平。

具體而言，11月，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22943套，環(huán)比上漲約24%。據(jù)安居客上海監(jiān)測，11月全月成交量創(chuàng)下近7個月新高，僅次于“金三銀四”時期，成為今年成交量第三高的月份。北京樓市也實現(xiàn)翹尾，二手住宅當(dāng)月成交總套數(shù)為14446套，環(huán)比漲幅接近20%；此外，廣州市（統(tǒng)計周期：10月26日至11月25日）二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積環(huán)比分別增長22.89%和23.07%。深圳11月二手房錄得量則為5762套，已連續(xù)9個月超5000套。

二線城市的二手房市場表現(xiàn)同樣積極。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的20個二線城市成交規(guī)模為1113萬平方米，環(huán)比增長13%。其中，成都單月成交量達(dá)174萬平方米遙遙領(lǐng)先；武漢單月成交同環(huán)比齊增12%和31%，延續(xù)放量態(tài)勢。還有諸如長沙、南寧等城市放量也較為顯著。三四線城市則實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，監(jiān)測的6個城市的成交規(guī)模為189萬平方米，環(huán)比增長37%，同比增長3%，其中常州、煙臺、揚州等城市實現(xiàn)同環(huán)比齊增。

核心城市剛需與高端置業(yè)需求同步升溫

成交結(jié)構(gòu)上，剛需主導(dǎo)特征在重點城市尤為突出，同時，核心區(qū)域高端需求仍堅挺。

58安居客研究院院長張波指出，11月上海樓市呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化深化的特征，區(qū)域差異、供需變化體現(xiàn)更為明顯。其指出，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，包括黃浦、徐匯、靜安在內(nèi)的核心城區(qū)，找房熱度與價格雙雙提升，黃浦區(qū)11月新房找房熱度達(dá)69.6，為全市最高，中介搶房指數(shù)也全市排前，反映核心區(qū)域高端需求仍堅挺。徐匯區(qū)新房找房熱度61.6，其中徐匯濱江熱度排前，110平方米以上改善戶型一二手房成交占比進(jìn)一步提升。而包括閔行、青浦、嘉定在內(nèi)的近郊區(qū)域則熱度分化，產(chǎn)業(yè)板塊更抗跌。閔行區(qū)依托大虹橋輻射，新房找房熱度66.7，為近郊最高，同時，高性價比房源出清有所加速。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根提及，上海樓市新政實施以來，300萬以下總價段成交占比持續(xù)上行，11月，該價格段二手房成交占比高達(dá)60%，實現(xiàn)連續(xù)三個月增長；500萬以下總價段成交占比更是穩(wěn)定維持在80%的高位區(qū)間。

深圳二手房市場也呈現(xiàn)出剛需與豪宅需求“兩頭熱”的結(jié)構(gòu)性特征。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會監(jiān)測，龍崗中心城片區(qū)的成交量位居榜首，大幅領(lǐng)先其他片區(qū)，同時龍崗區(qū)另有三個片區(qū)進(jìn)入熱度榜單，反映出以剛需為主的市場需求持續(xù)活躍。另一方面，定位高端的南山區(qū)同樣表現(xiàn)突出，共有三個片區(qū)上榜，凸顯出剛需型與高端置業(yè)需求同步升溫的市場格局。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，今年2月以來，深圳二手房交易持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，二手住宅與一手住宅網(wǎng)簽占比多維持在6:4左右，11月深圳二手住宅網(wǎng)簽占比達(dá)63%。樂有家研究中心認(rèn)為，二手房交易活躍主要得益于所見即所得的現(xiàn)房優(yōu)勢，以及價格經(jīng)過持續(xù)調(diào)整后，市場上存在不少撿漏筍盤，對購房者較有吸引力。新房方面，部分有價格優(yōu)勢的項目成交也相對較好，可見價格依然是剛需購房者決策的重要考慮因素之一。

同時，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認(rèn)為，深圳二手房市場已逐步走出最低谷，交易量進(jìn)入企穩(wěn)階段。成交量的持續(xù)穩(wěn)定，有助于緩和市場情緒，為后續(xù)房價預(yù)期的穩(wěn)定提供支撐。

二手房市場有望轉(zhuǎn)向“量價趨穩(wěn)”

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前地方樓市調(diào)控政策基本已“應(yīng)出盡出”，今年以來各地出臺超560條樓市政策，雖然政策調(diào)控頻次有所減少，但針對性顯著增強(qiáng)。同時，三季度北京、上海、深圳等核心城市也相繼優(yōu)化購房政策，進(jìn)一步釋放合理住房需求。專項債收儲方面，截至11月底，26個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額6553億元，專項債實際發(fā)行2508億元，占比約38%，10月以來重慶、河北、湖北等多個非“自審自發(fā)”試點地區(qū)相關(guān)專項債落地，存量土地盤活進(jìn)程明顯提速。

中指研究院高級分析師孟新增認(rèn)為，短期房地產(chǎn)政策預(yù)計將繼續(xù)聚焦推動市場止跌回穩(wěn)，如清理住房消費不合理限制性措施、降低購房成本、加力實施城中村改造等，促進(jìn)需求釋放。中長期則將按照《“十五五”規(guī)劃建議》提出的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，因時因勢推動各項改革舉措落地。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來，隨著房地產(chǎn)價格逐步調(diào)整到位，真實居住與改善需求正在集中釋放。

對于后市展望，業(yè)內(nèi)預(yù)測，年末房企進(jìn)入業(yè)績沖刺階段，核心城市優(yōu)質(zhì)新盤預(yù)計將有所增加，新房成交量有望實現(xiàn)翹尾，但整體市場仍有壓力。二手房方面，易居研究院報告顯示，一線城市的優(yōu)質(zhì)城市資源、調(diào)整充分的房價水平，結(jié)合購房者對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的認(rèn)可度提升，將使得二手房交易市場向好發(fā)展具備韌性和可持續(xù)性。一線城市二手房市場將從“以價換量”逐漸走向“量價趨穩(wěn)”的新階段。同時，“量增—信心恢復(fù)—價穩(wěn)”的良性傳導(dǎo)機(jī)制正在形成，二手房市場的活躍將帶動“賣舊換新”行為增多，這也為新房市場帶來了更充足的購買力，進(jìn)一步激活置換鏈條。

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