你租房的中介靠譜嗎?你的租金是通過監管賬戶繳納的嗎?今年4月，南京市出臺租賃機構租金托管制度，要求中介須在銀行設立租金托管賬戶，并設立風險保證金。揚子晚報記者5月19日獲悉，南京市房管部門剛剛發布了實施租金托管制度以來的首個風險提示，城城不動產管理有限公司南京分公司存在“高進低出”、“長收短付”的高風險經營行為，提醒租房者應注意防范。
風險提示
公司開設了托管賬戶
但沒有繳保證金
在這份由建鄴區住房保障和房產局與南京市房屋租賃指導中心聯合發布的“風險提示”中寫道，經核查，城城不動產管理有限公司南京分公司(曾用名：三彩家房屋租賃有限公司南京分公司)開展房屋租賃活動時存在“高進低出”“長收短付”高風險經營行為，為保護租賃當事人的合法權益，規范住房租賃經營行為，防范租賃市場風險，根據南京市住房租賃機構銀行托管制度的規定，給出了三條“提示”：
①該公司已與建設銀行南京分行漢中路支行簽訂租金托管協議，并于2020年5月6日在建設銀行南京分行漢中路支行開設租賃資金監管賬戶(賬號：32050159404400000680)，但該公司未按要求繳存風險保證金。
②請相關租賃當事人與該公司簽訂租賃合同時，及時辦理合同網簽備案，通過監管賬戶收付租金。南京市、區房屋租賃管理部門將持續跟蹤該公司租金銀行監管落實情況，請相關租賃當事人在與該公司開展租賃業務時注意防范風險。
③歡迎社會各界向市、區房屋租賃管理部門舉報涉嫌“高進低出”“長收短付”高風險經營的住房租賃機構。
政策發布
租金托管，凡是經中介租房都要網簽
揚子晚報記者通過“天眼查”搜索“城城不動產管理有限公司南京分公司”，資料顯示，該公司成立于2019年6月3日，目前經營狀態為“在業”，經營范圍包括房屋租賃、房屋托管、物業管理、家電維修等。
今年4月16日，針對長租公寓市場的種種亂象，南京市房屋租賃指導中心下發“關于落實住房租賃機構租金托管制度的通知”，明確對全市從事住房租賃經營活動的住房租賃機構建立租金托管制度。
通知規定，凡是經租賃機構成交的住房租賃合同，都應當通過南京市房屋租賃服務監管平臺即時辦理網簽備案，并使用租賃合同示范文本。同時，通知還倡導租賃中介與承租人按月或季度支付租金，依據網簽備案的合同辦理租金托管。
另外，租賃中介還應當在商業銀行設立唯一的租金專用賬戶，與銀行簽訂租金托管協議。采用“高進低出”(支付房主的租金高于收取租房者的租金)、“長收短付”(收取租房者租金的周期長于給付房主租金的周期)經營模式的租賃機構，應將在銀行設立的租金托管專戶變更為租賃資金監管賬戶，設立風險保證金，并將相關租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監管賬戶。
為何托管
為防公司“跑路”，讓市場更加規范和透明
2020年3月，南京我樂公寓的房主們發現，自己很久沒有收到租金，而租客們也察覺到，自己退租后，該返還的押金也沒有收到。于是，害怕被騙的房主和租客來到我樂公寓的辦公點，卻發現辦公室早已大門緊鎖，人去樓空;此前，2019年8月，樂伽公寓通過微信公眾號發布公告，稱因公司經營不善，無力履行合同，公司宣布已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款，受波及的房東和租客只能請相關部門出面善后;同年7月，南京玉恒公寓也被質疑“高收低租”，拖欠房租。
在南京仟佰間總經理王壘看來，資金鏈是這些長租公寓們普遍遇到的最大困境，尤其是今年新冠疫情的影響，南京長租公寓市場的參與者越來越少，“門檻”也越來越高。“目前規模比較大的主要有鏈家的自如，我愛我家的相寓，小公司搞的長租公寓，多半難以維持經營。”王壘表示，眼下不少長租公寓項目已經異化為金融產品，房客通過“租金貸”繳納房租，一旦市場轉向、經營者爆倉“跑路”，房東拿不到租金收益，房客還得繼續逐月還款，市場風險極大，這也就是租金托管的現實意義。
一位業內人士介紹，這類租賃托管公司除了采用“高進低出”、“長收短付”經營模式外，企業資本實力不佳，注冊資本往往不超過100萬，且大多未實繳到位，企業法定代表人和經營場所也時常變更。這些公司普遍輕資產運營，并不具備持續競爭力，實際上就是小型房產中介“穿了長租公寓的馬甲”，甚至還有不法托管公司打著租賃企業的旗號行騙。
該人士表示，近幾年來長租公寓發展勢頭迅猛，然而，配套的法律法規等監管相對欠缺，導致不少長租公寓屢屢“爆雷”。南京推出的租金托管制度可以在一定程度上保障雙方的資金安全，令長租公寓市場更加規范與透明，有利于行業的長遠發展。
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官方盤點 租房陷阱幾大套路
南京市房屋租賃指導中心梳理了幾類托管公司的高風險經營模式和常見套路：
一：“高進低出” 此類租賃托管公司多是以“委托代理”、“資產托管”、“生活服務”等方式從房東手上收房，按照企業的正常盈利模式，托管公司應該參考市場租金和企業運營成本進行收房，收房后通過裝修改造、配置家具、家電等設施設備、提供管家服務等方式提升租住品質來賺取差價，但這類托管公司通常不對托管的住房投入資金進行裝修改造、配置家具等設施設備，收房后直接轉手對外出租，支付房東的租金往往高于收取承租人的租金。
二：“長收短付” 這類租賃托管公司一般與房主簽訂3—5年托管協議，再以代理人或出租人的身份與房客簽訂租賃合同。托管公司一般與房主約定按月或按季度支付租金，卻要求承租人按照半年或一年繳付租金;部分托管公司還與金融機構合作，向房客提供“租金貸”，從而獲取整年租金。由于托管公司收取承租人的租金周期長于付給房東的租金周期，從而占用大量資金。
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南京租房市場 已恢復至疫情前水平
來自我愛我家南京研究院的4月南京租房市場大數據指出，南京租房市場3月已呈現復蘇態勢，4月的租房活動則逐步回歸正常化。從租金水平來看，2020年4月南京全市的平均租金為41.7元/㎡，環比上漲5%，略高于2019年4月的41.5元/㎡。從租房市場的需求來看，4月南京租房市場的客源量已經基本恢復到疫情前水平，2月、3月受疫情影響的租房需求在4月有所釋放，表明租房市場需求基本恢復，租房市場活躍度正在回升。
成交量方面，4月份租房成交量保持著2020年前4個月的“高位上行”且平穩的態勢，疫情對于租房市場的影響在逐漸減弱。各區的租金水平上，4月份租金普遍微漲，建鄴區、鼓樓區、秦淮區等主城中心區租金水平較高，平均租金在50元/㎡以上，尤其是建鄴區，4月平均租金達到了53.3元/㎡，套均租金達到了4105元。
不過，年輕客群聚居的江寧、浦口等區的租金水平變化不大。(馬祚波)
