“金九銀十”到來，房企圍繞”以價換量”展開角逐。10月20日，國家統計局發布數據顯示，9月份，在全國70個大中城市中，新房、二手房價格上漲城市數量分別達到55城與50城，整體漲幅較8月有所回落。當月正值房地產市場傳統銷售旺季，逐漸從疫情中復蘇的房企通過以價換量的促銷方式加速沖刺，其開發投資信心也有所回溫。但部分機構指出，從銷售面積及銷售額漲幅較8月收窄這一跡象來看，后期市場交易動力仍有不足，疊加“三道紅線”等政策壓力的綜合影響，地產價格表現強勢的可能性較低。

一線城市新房價格漲幅回落0.2個百分點

此前8月，全國新房及二手房價格整體有擴大趨勢，隨著“金九銀十”到來，全國各地地產調控政策趨密，疊加房企以價換量，9月全國房地產市場價格環比漲幅出現了小幅回落。

9月份，全國共計55城新房價格出現上漲，較8月減少4城。初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%;二手住宅銷售價格環比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

相較漲幅擴大的8月，9月份一線城市房價漲幅呈現普遍回落的態勢。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這主要緣于當前房源相對充裕，房企希望在傳統“金九銀十”的銷售旺季進行促銷，因此價格方面漲勢不會太強甚至出現回落;同時，各地新盤供應比較多，樓盤間營銷競爭壓力大，加劇了房價漲幅降溫。

與此同時，在“房住不炒”的定調下，其快速上行的支撐有限。以北京為例，9月11日，北京市住建委發布《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2020)》。白皮書顯示，2019年，北京市堅持“房住不炒”定位，繼續保持調控政策穩定性，不放松、不加碼，繼續執行嚴格的限購政策，對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態勢;2020年，本市將堅持“房住不炒”定位，落實城市主體責任，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，推進房地產市場平穩健康發展。

同期，二、三線城市新房、二手房價格漲勢總體也在回落。其中，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.3%和0.2%，漲幅較8月分別回落0.3和0.2個百分點;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅與上月相同。

“從數據看，徐州房價成為當月漲幅最大的城市。實際上此前徐州已經出臺過新政，因此即便此次數據上漲幅較高，但不排除后續幾個月即第四季度依然有降溫的可能。但這也提醒徐州繼續做好房價管控，尤其是地鐵沿線和學位較好的二手房，防范房東和中介機構炒作。”嚴躍進說。

開發投資增速連續4月上行

在房企“以價換量”促銷手段加持下，全國房地產價格增速出現了普遍下滑，但從企業開發投資數據看出，隨著疫情防控進入常態化，全國復工復產復市節奏趨穩，企業開發投資信心已有所升溫。

從日前國家統計局發布的數據看出，今年前三季度全國房地產開發投資為103484億元，同比增長5.6%，增速較前8月提高1.0個百分點;同期，房地產開發企業到位資金136376億元，同比增長4.4%，增速較前8月提高1.4個百分點。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，截至目前，全國房地產開發投資的增速已連續4月上行且增速超越5%，基本高于2015年房地產開發投資增速水平，房企開發投資的信心向上。

不過，從商品房銷售面積及金額來看，9月全國商品房銷售面積達18587萬平方米，銷售金額18704億元，同比分別增7.3%和16%。這在易居(中國)企業集團CEO丁祖昱看來，雖然9月銷售面積和金額同比都出現一定提升，但事實上9月的商品房銷售表現仍并不理想，量價明顯均表露出后繼乏力的現象。

對此，丁祖昱進一步指出，9月全國商品房銷售面積和銷售金額同比增速均較8月同期出現收窄，分別為6.4個百分點和11.1個百分點。今年雖受疫情影響，整體開發銷售節奏有所后移，但9月仍是各大開發商的重點布局的月份。因此，9月銷售面積、金額漲幅收窄，在某種程度上代表了市場成交后勁的嚴重不足。“目前以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標。但聯系部分城市新房去化遇阻現實來看，前述銷售模式在部分二三線城市效果并不理想。”

房企融資環境預期收緊

當前“金九銀十”已步入后半程，多家分析機構認為政策端調控收緊已在所難免。據中原地產監測數據顯示，全國房地產調控在2020年9月單月累計次數為35次，年內合計政策調控次數高達403次。

8月28日，住建部發布《住房和城鄉建設部強調：落實城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標》的消息，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市房地產行業的負責人參加工作會商會。中原地產首席分析師張大偉認為，整體來看，9月各地收緊的調控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產調控的趨勢是“一城一策”、“房住不炒”，維持房地產市場的平穩，上漲過快必會導致調控升級。

而從土地購置端看，在備受關注的“三道紅線”門檻之下，房企開發投資活動的融資環境預期收緊。8月底，住建部和央行召開的重點房企座談會，提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。

根據隨后披露的“三道紅線”標準：房企剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。對房企則按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，如果“三道紅線”均突破，屬“紅色”檔，開發商不能再增加“有息負債”;“橙色”檔房企，負債年增速不得超過5%;“黃色”類房企年負債增速不得超過10%;“綠色”類房企不得超過15%。

“隨著三道紅線新規逐步推進，房企更加注重自身創造資金的能力，未來個人按揭貸款、定金及預收款同比增速空間上升。”王小嬙表示;丁祖昱提醒，鑒于“金九”全國商品房銷售表現明顯不及預期，銷售面積、金額的同比增速顯著收窄。因此，各大房企仍需警惕后續銷售回款壓力或將持續加大。

關于下一步樓市價格，嚴躍進則表示，眼下降價促銷仍是主旋律。今年四季度各地庫存壓力依然較大，而前述政策壓力也會帶來一定影響，預計地產價格表現不會過于強勢。但在實際交易過程中，購房者仍需警惕各類虛假價格折扣等做法。(記者陶鳳 劉瀚琳)

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