金科服務將于明日(11月17日)正式登陸港交所。招股書公告顯示，金科服務此次擬全球發(fā)售約1.33億股股份，其中香港發(fā)售股份1196.2萬股，國際發(fā)售股份約1.21億股，并有15%超額配股權(quán);發(fā)售價為每股發(fā)售股份41.8港元-47.6港元，預計至多募集資金約63.26億港元。

值得一提的是，此次金科服務的基石投資者團隊引發(fā)市場關注。招股資料顯示，金科服務基石投資者涵蓋泰康人壽、高瓴智成、雪湖資本、中金啟融基金、瑞銀資產(chǎn)管理(UBS-AM)、中國東方資產(chǎn)管理旗下多策略基金China Orient Multi-Strategy Master Fund等一系列國內(nèi)外知名投資機構(gòu)。其中泰康人壽認購1390.5萬股，高瓴智成、雪湖資本、中金啟融基金均認購927.0萬股。

引入泰康人壽等10名基石投資者

據(jù)公開資料顯示，本次金科服務擬在全球發(fā)售132,911,400股股份，其中香港發(fā)售11,962,000股，國際發(fā)售120,949,400股;每股發(fā)售區(qū)間為41.8港元至47.6港元，以44.7港元的中位數(shù)計，經(jīng)扣除就全球發(fā)售應付的包銷傭金及其他估計開支后，預計所得款凈額約為57.381億港元。金科服務股票代碼為9666，計劃于11月17日正式交易。

金科服務此次引入泰康人壽、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金啟融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共計10名基石投資者，合計認購金額為26.737億港元，約占總募資金額的40%，客觀上有利于后續(xù)股價的穩(wěn)定。

招股資料顯示，金科服務于2000年在重慶成立，此后不斷拓展全國核心城市群的服務版圖，現(xiàn)已打造涵蓋中國三個主要地區(qū)(即西南地區(qū)、華東及華南地區(qū)及華中地區(qū))和其他地區(qū)的24個省、直轄市及自治區(qū)的龐大的物業(yè)管理項目組合，成為中國領先的綜合智慧物業(yè)服務商。

在管面積逾億平方米 位居行業(yè)前列

截至2020年6月30日，金科服務共有843個已訂約物業(yè)管理項目，合同總建筑面積約為2.56億平方米;旗下管理物業(yè)項目487個，在管總建筑面積約為1.30億平方米。按綜合實力計，金科服務自2016年至2020年連續(xù)五年被中指研究院評為中國物業(yè)服務百強企業(yè)十強之一，并自2015年至2020年連續(xù)六年西南地區(qū)排名第一。

來自克爾瑞的統(tǒng)計顯示，于2020年6月末30家上市物管企業(yè)合計在管面積為26.54億平方米，以此計算平均規(guī)模約在8847萬平方米。而以金科服務逾億平方米的在管面積，相當于前者的近1.5倍，毫無疑問位居行業(yè)前列。

于往績記錄期間，金科服務實現(xiàn)合同建筑面積及在管建筑面積快速增長。其中，合同面積從2017年的1.39億平方米增至2019年的2.49億平方米，復合年增長率為33.7%;在管面積則由約6240萬平方米增至1.21億平方米，復合年增長率為39.0%。這一增速，要遠快于行業(yè)平均水平——期間，物業(yè)服務百強企業(yè)平均在管面積的復合年增長率為16.3%。

在外拓方面，金科物業(yè)的表現(xiàn)也很亮眼。2017年至今年上半年，外拓面積占合同總面積持續(xù)維持在50%以上的高位，在管面積中的外拓部分占比逐年提升。除了在西南具有很強的市場拓展能力之外，金科物業(yè)還將這種外拓能力復制到全國：在華東華南，66%都來自于第三方;在華中地區(qū)，82%來自于第三方;其他區(qū)域中62%來自獨立第三方。

而這一切，都是在短短幾年間完成的，通過外部市場獲取的面積，超過了金科地產(chǎn)20年交付面積的總和。

持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展 保持跨業(yè)態(tài)高速增長

憑借高品質(zhì)的服務，金科服務贏得了客戶的高度認可，連續(xù)8年業(yè)主滿意度超過90%，重慶比華利豪園、成都花園、杭州上尚庭、無錫第一國際等眾多項目均實現(xiàn)100%的續(xù)簽率。同時，廣泛的物業(yè)管理項目組合及有效經(jīng)營，也給金科服務帶來了收益、利潤雙增長。

2017年-2019年，金科服務的收益由10.47億元人民幣(下同)大幅增至23.28億元，復合年增長率約為49.1%;同期，凈利潤由1.14億元大幅增至3.74億元，復合年增長率約為81.5%。

進入2020年，受疫情影響，人們愈發(fā)意識到物業(yè)管理的重要性，金科服務的成績進一步彰顯，上半年其實現(xiàn)收益13.70億元、實現(xiàn)純利3.03億元，分別較2019年同期增加36.24%及82.67%。

利潤增速跑贏收益增速，表明金科服務的盈利能力在逐步增強。招股書披露，2017-2019年及2020上半年其的整體毛利率分別26.8%、25.6%、27.3%及31.6%，整體呈現(xiàn)上升的勢頭。

這一勢頭還將繼續(xù)保持。招股書顯示，金科服務以“服務+科技”、“服務+生態(tài)”為發(fā)展戰(zhàn)略，以大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)智慧服務平臺為驅(qū)動，建立“物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務、智慧科技服務”四大業(yè)務線，且持續(xù)保持跨業(yè)態(tài)高速增長。

物業(yè)管理服務作為公司營收的主要部分占比長期保持在60%以上，其中2019年占比62.9%，其次非業(yè)主增值服務2019年占比25.6%，社區(qū)增值服務占比10.3%，智慧科技服務占比1.2%。各業(yè)務條線毛利率方面，智慧科技毛利率領先其他板塊，2019年達48.3%，其次為社區(qū)增值服務為46.1%。今年來，物業(yè)股在資本市場看點十足，順勢上市的物業(yè)新股也錄得不錯的表現(xiàn)。從估值層面來看，根據(jù)測算，以發(fā)售價最低價41.8港元測算，金科服務靜態(tài)市盈率約為65倍，動態(tài)市盈率約為48倍，在行業(yè)內(nèi)處于中部水平，公司的估值具備優(yōu)勢。

業(yè)內(nèi)分析稱，考慮到金科服務的高成長性以及上市帶來的資金擴充將更進一步推動在行業(yè)中的收并購擴大規(guī)模優(yōu)勢，公司獨具特色的經(jīng)營能力凸顯市場稀缺性，金科服務此番上市或?qū)⑾硎艿焦乐狄鐑r的機會，為市場投資人帶來驚喜。

標簽： 金科服務