曾經在去年頻繁上演的供地“對對碰”，今年仍在延續。北京商報記者統計發現，目前北京市規自委已經發布的正在交易或者即將交易的地塊中，順義新城兩宗地塊和海淀樹村兩宗地塊都采取了同時、相似的出讓條件，如果算上去年同類型的出讓，北京土地市場中“對對碰”的供應量將達到10組。區域競品直面競爭下，速度、產品、品牌缺一不可。

“對對碰”再次現身

新年伊始，北京首場土拍仍延續“不限價”的供地節奏，經過多輪激烈角逐，房山拱辰街道不限價宅地最終被金地商置以18.28億元+11%自持競得。

與去年相比，今年北京首場土拍略顯“單薄”。去年的首場拍地，石景山古城2宗宅地“連襟”出讓，分別被融創和中海競得，2宗地塊合計70.5億元，溢價率最高25.93%，但并未出現“競自持”。

縱觀去年宅地供應，北京土拍整體呈現兩個特點：其一不限價商品房地塊成為市場主流，其二區域“對對碰”情況也愈發明顯。

據北京商報記者梳理發現，按照供地相近原則，2020年北京市場誕生了七八個“對對碰”區域，例如“四季青雙雄”“分鐘寺三兄弟”“西紅門兩限”等，它們的共同點在于地塊屬性相近、拍地時間相近以及項目入市時間相近。

這樣的供地特點延續到了今年。

于1月12日開始掛牌競價的《順義新城第13街區SY00-0013-6055、6056地塊二類居住用地》(以下簡稱“順義小地塊”)和《順義新城第13街區SY00-0013-6060、6066、6067地塊二類居住用地、6058地塊商業用地、6063地塊綜合性商業金融服務業用地、6065地塊托幼用地》(以下簡稱“順義大地塊”)，位置相鄰，前者建設用地面積約5.7萬平方米，起始價17.7億元;后者建設用地面積12.5萬平方米，起始價40.4億元。除了因地塊大小導致的起始價差外，順義大地塊更含有商業用地、綜合性商業金融服務業用地、托幼用地，而順義小地塊的宗地性質僅為二類居住用地。

“配建豐富有配建豐富的好處，也有操盤的難度。”一位目前正操盤“對對碰”項目的房企營銷總直言，對于遠郊區縣來講，如果集團沒有強有力的商業資源，商業用地、綜合用地配建過多，很有可能成為一個坑。“好幾家頭部房企賣也賣不掉、租也不好租，最后只能把自己公司搬進去。”但對于自身商業資源較為豐富、融資能力較強且區域內新盤較多來說，這樣的配套做好了往往成為溢價的因素。

“比如首創當年房山的項目、龍湖大型項目、萬科金隅昌平項目等等。”相比之下，遠郊區縣托幼用地的配建，在大部分行業內人士看來，都可以說是一個不錯的“附屬品”。“比如，去年‘西紅門兩限’的新城與龍湖，面對龍湖強勁的產品和園林優勢，西紅門項目中的托幼配建是新城除了性價比以外，最加分的一項。”上述企業營銷總直言。

類似的案例不少，包括在被營銷總們稱為新盤紅海的亦莊地區，此前金茂府項目能夠脫穎而出，除了產品本身的品牌優勢外，地塊配建的教育資源也是大大增分的一項。“可以說，越是教育洼地，這種溢價效應越好，當然也需要企業和宗地所在政府主管部門配合默契，能夠引入比較優質的教育資源。”

愛恨“對對碰”

同樣延續“對對碰”出讓趨勢的，還有備受關注的海淀樹村地塊們。

在經歷兩輪推遲、三次修改出讓條款后，北京市規土委1月11日發布通知，明確《海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1北地塊R2二類居住用地》(以下簡稱“樹村北地塊”)和《北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地》(以下簡稱“樹村南地塊”)掛牌競價截止時間調整為2021年2月9日15：00時止。其中，樹村南地塊建設用地面積約5.3萬平方米，掛牌出讓起始價為55.9億元;樹村北地塊建設用地面積5.7萬平方米，掛牌出讓起始價為62.1億元。兩宗地塊的出讓條件、建成房源的銷售對象、后續管理等一樣，只因宗地建筑面積不同、起始價略有差距。

這與去年金茂、融創拿下海淀四季青地塊的情形頗為類似。“樹村這兩個地，盯的企業非常多，最后肯定也是實力相當的大房企吃下去，而且還需要對政策分寸把握比較透的企業。”一位計劃參與樹村地塊競拍的房企負責人直言，類似這樣區位的“對對碰”地塊更難操作。

“就像四季青這種地，產品都是2000萬+，北京就這么多2000萬+，速度快、產品好、品牌認可度高缺一不可，稍微有一個短板，立馬就顯現。”正如這位負責人說的，北京商報記者了解到，在去年出讓的多宗“對對碰”地塊中，部分優質區域的項目因存在明顯短板，目前銷售情況并不理想，但同板塊的競對雖然總價不低、速度快、產品好、品牌認可度高皆有，目前賣的就剩最后兩三套超大戶型了。

根據各項目公布的銷售情況，“四季青雙雄”頤和金茂府首次開盤取得了50.6億元的成績，近期又公布了進一步釋放，這一數據上升至70億元; 融創長安和璽和中海天鉆這對石景山“連襟”，也分別實現了首次21.5億元和23.6億元的銷售成績。但不得不提的是，石景山區域過于火熱，新房項目開盤已從“對對碰”進階到了多盤競技，內部流量漸被耗盡，整體去化已顯疲態。

得失“對對碰”

一位房企前期人士告訴記者，去年北京之所以會誕生如此多的“對對碰”區域，主要原因也是地塊屬性的質量要高于從前，“拆分”來賣更合適。受疫情影響以及后來融資“三道紅線”的限制，大多數開發商普遍“差錢”。“地塊大了萬一定位失誤或者市場盤整，特別容易‘踏空’，一個盤拖垮一個公司的現象并不少見。”在他看來，地塊太大開發起來風險也大，政府需要考慮企業壓力和市場風險。

除此之外，地塊拆分也有自身條件的限制。“每年都有地塊掛出來無人問津，調整出讓條件再入市的情況。要么就減少配建，要么增加住宅配比，地塊拆分也是行之有效的手段，‘買賣’雙方都是要算過來賬的。”

受疫情影響，2020年新房項目入市整體表現“加速”，因此也就造成了區域“競品”之爭更勝以往，在起步條件類同之下，則更加考驗開發商的操盤能力。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從北京歷年成交地塊情況來看，同區位、同質地塊同時出讓的情況屬于常態。從競爭局面來看，項目需要面臨的競爭關系包括相同或鄰近時間取地、同時入市的項目，也包括其他時間取地、早起開盤同時在售的項目，以及同區域的二手房市場。同時競爭關系和客戶特征有關，面臨的競爭范圍可能跨區域存在。因此，相鄰地塊之間實際上面臨的競爭局面可以很復雜，從供應的角度不存在明顯邏輯。

不過今年的北京市場顯然是“熱”的，已上市的項目還有待出清，未上市的也在加快入市節奏，因此區域“對對碰”競爭也更為激烈。“對于房企而言，解決直面競爭關系的項目有很多競爭策略可以選擇，包括制造時間優勢、品質優勢、差異化競爭等策略，對于新房市場來說，制定競爭策略是永恒的主題。”地產分析師嚴躍進則表示。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄也指出，處于同等位置的地塊同時出讓，也是達到一種熱度集聚的效果，吸引更多的房企參與，可以有效提升該區域熱度，達到吸睛的效果。不同房企共同參與，可以營造聲勢效果，達到提升區域熱度的作用。從去年北京出讓地塊的“品相”來看，出于“穩房價”的目的，不能因為一宗優質地塊，造成溢價率過高，將來也會出現推高房價的可能。

按照區域“成長”角度，尤其是在目前樓市整體降溫的情況下，眾房企會選擇共同開發一個區域的經營策略。“客觀來說，多家企業的項目采用競合的策略共同炒熱市場確實是一種營銷策略，但從市場穩定角度看，明顯的市場炒作是不被允許的。”潘浩強調。(記者 盧揚 王寅浩)

標簽： 供地對對碰