“住宅”變“公寓”?學區(qū)房成“糟心房”!

業(yè)主、開發(fā)商、管理部門各執(zhí)一詞，到底誰在忽悠

近日，一些網(wǎng)友通過新華社客戶端“全民拍”欄目反映，山東省臨沂市蘭山區(qū)后園馨園E區(qū)376戶業(yè)主的“住宅”變成了“酒店式公寓”，導(dǎo)致業(yè)主孩子無法就讀片區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)學校。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于爆料涉及的購房合同不一致、房屋查詢證明前后矛盾、開發(fā)商涉嫌虛假宣傳等關(guān)鍵信息，業(yè)主、開發(fā)商、管理部門各執(zhí)一詞，讓這起持續(xù)一年多的糾紛疑點重重、撲朔迷離。

有關(guān)部門表示，將進一步深入調(diào)查，逐戶核實處理。

業(yè)主和開發(fā)商購房合同不一致，誰在制造“陰陽合同”?

2019年6月，山東臨沂蘭山區(qū)后園馨園E區(qū)的業(yè)主孫女士在為孩子上小學報名時，按照要求提交相關(guān)材料，卻被學校拒絕，理由是：房子不是學區(qū)房，而是40年產(chǎn)權(quán)的公寓。“買的時候，宣稱是學區(qū)房、70年產(chǎn)權(quán)，怎么突然變成了公寓?”這個消息讓部分業(yè)主憤懣不已。

日前，記者走進后園馨園E區(qū)看到，居民樓外觀上沒有任何不同，都是碧瓦朱檐，鱗次櫛比。據(jù)小區(qū)業(yè)主介紹，后園馨園E區(qū)共有1號、2號、3號、5號四棟樓，其中1號樓為住宅樓，存有爭議的是2號、3號、5號樓，共涉及376戶業(yè)主。

記者翻看業(yè)主和開發(fā)商各自提供的購房合同發(fā)現(xiàn)，同一棟樓、同一單元、同一門牌、同一面積，購房合同上其他表述一模一樣，唯獨商品房的“規(guī)劃用途”一欄不同。業(yè)主拿出的購房合同上寫著“住宅”，而開發(fā)商拿出的合同上，規(guī)劃用途里卻寫著“公寓”。

據(jù)悉，土地和房屋的性質(zhì)取決于建設(shè)工程規(guī)劃許可證。臨沂市自然資源和規(guī)劃局自然資源確權(quán)登記科科長王臨生說：“2010年，后園馨園E區(qū)的項目規(guī)劃用途為批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅，通俗地來說就是有商用、有住宅。”

在原臨沂市規(guī)劃局2013年11月25日審批的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上，記者看到，后園馨園E區(qū)1號樓為住宅樓，2號、3號、5號等樓為酒店式公寓商業(yè)樓。王臨生說，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法等規(guī)定，非因政府原因，不可以更改其規(guī)劃用途。

臨沂市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場監(jiān)管科工作人員董鵬飛告訴記者，住建部門的系統(tǒng)上能夠查詢到后園馨園E區(qū)項目的合同。“無論是開發(fā)商，還是業(yè)主，他們的合同都是由住建部門提供。”

記者在臨沂市住建局的系統(tǒng)上看到，2號、3號、5號樓的購房合同上規(guī)劃用途為公寓。臨沂市住建局表示，房屋用途在系統(tǒng)中不可更改。“經(jīng)調(diào)查核實，從辦理商品預(yù)售許可證時，這些樓的規(guī)劃就是公寓。”董鵬飛說。

部分業(yè)主還提供了房屋是“住宅”的更多證據(jù)。如孫女士和其他業(yè)主通過銀行調(diào)取的貸款合同上，抵押物名稱為“住宅”;水電價格按照住宅來收;開發(fā)商的合同原件有被重新裝訂的痕跡。

為何業(yè)主和開發(fā)商提供的購房合同不一致?哪一份合同是真的?臨沂市市場監(jiān)管局有關(guān)負責人表示，后園馨園E區(qū)開發(fā)商和業(yè)主之間的合同糾紛責任不好認定，建議提交仲裁委員會仲裁，或者通過法律途徑進行解決。

官方查詢結(jié)果前后矛盾，33次全是工作人員“失誤”?

公開資料顯示，后園馨園E區(qū)四棟樓作為整體進行預(yù)售，統(tǒng)一命名為1號樓。該小區(qū)于2015年6月5日取得商品房預(yù)售許可證，預(yù)售面積為80526.37平方米、預(yù)售套數(shù)927套，其中住宅面積59303.46平方米、住宅套數(shù)532套。“住建部門頒發(fā)的預(yù)售許可證就可以說明，我們的房子當初是作為住宅進行預(yù)售的。”有業(yè)主表示。

臨沂市住建局對此稱，由于后園馨園E區(qū)項目在物理上是一個整體——即各棟樓的二層以下裙房連在一起，因而只能作為一個整體出具測繪報告。在辦理預(yù)售許可證時，各樓統(tǒng)一命名為1號樓。1號樓對應(yīng)1號樓的1到3單元，2號樓對應(yīng)1號樓的4、5單元，3號樓對應(yīng)1號樓的6單元，5號樓對應(yīng)1號樓的7單元。

但蹊蹺的是，2016年9月，有業(yè)主到當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心查詢房屋證明和不動產(chǎn)權(quán)屬登記信息時，顯示房屋規(guī)劃用途均為“住宅”;而在2019年6月，該業(yè)主進行同樣查詢操作時，房屋證明卻顯示為“公寓”。

消費者遇到矛盾困惑，到當?shù)胤抗懿块T查詢商品房性質(zhì)，這是慣常做法。然而，后園馨園E區(qū)部分業(yè)主在不動產(chǎn)登記中心的查詢結(jié)果前后矛盾，讓人頗感不解。

臨沂市自然資源和規(guī)劃局有關(guān)負責人解釋說，經(jīng)調(diào)查，從2016年5月到2019年8月，后園馨園E區(qū)1號樓共進行了361次查詢操作，其中33次查詢記錄顯示為“住宅”，與系統(tǒng)登記的規(guī)劃性質(zhì)不一致。

“因該項目屬于規(guī)劃功能分區(qū)較復(fù)雜的綜合體項目，工作人員在電腦屏幕上查看房屋信息時容易產(chǎn)生混淆。另外，房屋查詢業(yè)務(wù)量大，工作環(huán)境嘈雜，要求即來即辦、即辦即結(jié)，查詢證明需工作人員手工復(fù)制粘貼，且出現(xiàn)錯誤的查詢記錄是由19名不同工作人員在不同時間分別出具，初步認定為工作人員操作失誤造成。”該負責人說。

這個說法顯然不能讓業(yè)主滿意。有當?shù)厥忻窀嬖V記者，在2018年6月份之前，后園馨園E區(qū)買了“公寓房”的業(yè)主孩子也可以上學，但2019年之后就行不通了，“聽說是因為教育資源收緊，不接受住公寓房的孩子上學了。”

開發(fā)商是否涉嫌虛假宣傳?

多位業(yè)主向記者提供的視頻、錄音、微信聊天記錄截圖等顯示，臨沂市匯源企業(yè)總公司的銷售人員宣稱，“不用擔心，都走1號樓的住宅手續(xù)，簽合同都是70年。”

臨沂市市場監(jiān)管局調(diào)查人員收聽了錄音后，認為由于播放時間短，單憑這些話語暫時無法認定為虛假宣傳。同時，調(diào)查人員還調(diào)取了后園馨園E區(qū)1號樓7單元的營銷資料，如營銷方案展板圖、建設(shè)規(guī)劃公示圖等，公寓和住宅位置標示明確清晰，查閱“后園馨園彼岸”微信公眾號內(nèi)容，未發(fā)現(xiàn)有虛假宣傳行為。

臨沂市匯源企業(yè)總公司接受記者采訪時表示，業(yè)主提供聲稱為原銷售人員的錄音資料，無法辨別真?zhèn)巍?/p>

但業(yè)主并不買賬，他們認為房地產(chǎn)開發(fā)商涉嫌虛假宣傳、誤導(dǎo)消費者。業(yè)主們提供的開發(fā)商宣傳信息上寫著：“后園馨園在售房源1號、2號、3號、5號……工程已經(jīng)封頂，孩子上學成長無憂。”

根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》規(guī)定，消費者享有知悉其購買、使用商品或者接受服務(wù)的真實情況的權(quán)利。開發(fā)商在銷售時應(yīng)如實告知商品房是“住宅”還是“公寓”，不得有任何隱瞞或誤導(dǎo)。

山東財經(jīng)大學法學院副教授孟凡麟說，如果開發(fā)商在銷售商品房的時候，對外宣稱是學區(qū)房，有意隱瞞事實真相、不如實告知商品房的規(guī)劃性質(zhì)，則構(gòu)成欺詐。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主可以主張解約，并要求開發(fā)商賠償損失。

部分“公寓房”業(yè)主表示，當時購房時，自己買的價格要比1號樓1、2、3單元的價格低一些。記者在住建部門系統(tǒng)顯示的交易價格中看到，相鄰位置，公寓樓的價格比住宅的價格平均每平方米低600至1000元不等。

有關(guān)部門將進一步調(diào)查

記者了解到，臨沂市委市政府對后園馨園“住宅”變“公寓”、孩子不能入學等問題高度重視，責成臨沂市集中處理房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題領(lǐng)導(dǎo)小組組織有關(guān)部門，立即開展調(diào)查處理工作，共同研究解決方案。20日，有關(guān)部門就業(yè)主關(guān)心的問題進行了解釋和回應(yīng)。

例如，有業(yè)主質(zhì)疑，自己所購買房屋面積有180多平方米，明顯超出了一般公寓的建設(shè)面積。臨沂市集中處理房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題領(lǐng)導(dǎo)小組作出回應(yīng)：對于公寓設(shè)計標準，國家沒有明確要求。對該項目公寓戶型、面積與住宅相似的問題，屬于開發(fā)企業(yè)正常開發(fā)建設(shè)經(jīng)營行為。

對于376戶公寓業(yè)主孩子面臨的上學問題，小組表示，作為義務(wù)教育劃片招生條件的房產(chǎn)，其權(quán)證性質(zhì)須為住宅。招生方案明確規(guī)定：“工業(yè)用房、商業(yè)用房(含公寓)等非住宅不能作為入學房產(chǎn)。”

據(jù)了解，后園馨園E區(qū)的入學招生工作，每年均由后園居委會告知公寓業(yè)主，將孩子戶籍遷入后園馨園，以戶籍參與劃片招生。2018年、2019年、2020年，分別有18名、29名、20名適齡兒童少年升入片區(qū)內(nèi)小學(臨沂北園路涑河小學)、初中(臨沂十二中)，兩所學校均為臨沂城區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源。

這一入學路徑是根據(jù)后園馨園E區(qū)所在的蘭山區(qū)統(tǒng)一規(guī)定，實行劃片招生，常住人口子女以其父母一方的“居住證+社保(或納稅申報)”積分入學，政府統(tǒng)籌學位，家長自愿申報學校，相關(guān)學校根據(jù)積分情況錄取，保證區(qū)域內(nèi)適齡學生應(yīng)入盡入。

相關(guān)工作人員稱，蘭山區(qū)嚴格規(guī)范義務(wù)教育階段學校招生入學工作，只要家長不“擇校”，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，即不存在“上學難”“無學上”的問題。

調(diào)查人員還發(fā)現(xiàn)部分業(yè)主提供的合同與網(wǎng)簽備案不一致，存在業(yè)主另行簽署合同以獲取更高額度貸款以及低利息的嫌疑。針對此類問題，需要對業(yè)主進一步深入調(diào)查，逐戶核實處理。

臨沂市表示，將組織市信訪、住建、自然資源與規(guī)劃、教育、市場監(jiān)管等有關(guān)單位和部門，就該項目涉及的法律法規(guī)、市民訴求以及信訪辦理過程等有關(guān)問題解釋清楚，并繼續(xù)開展有關(guān)情況調(diào)查處理。對涉及的合同造假、“陰陽合同”等問題，將組織公安、市場監(jiān)管等部門做好調(diào)查處置工作，對查詢工作中出現(xiàn)失誤的工作人員，將依據(jù)調(diào)查結(jié)果進行處理。(記者楊文、賈云鵬)

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