隨著“房住不炒”定位的長期堅持，我國傳統“重售輕租”的市場格局正在發生變化。構建租購并舉的新型住房消費格局，是黨的十九屆五中全會提出促進住房消費健康發展的基礎，也是新發展格局下實施擴大內需戰略的重要內容。長期以來，我國住房租賃市場特別是長租房發展滯后一直是房地產市場健康發展的短板。建立以長租房為引領的多樣化住房租賃供給體系，打造高質量租住生活形態，是解決大城市住房突出問題、促進房地產市場健康發展的關鍵。
長租房是構建租購并舉住房消費格局的重要抓手
長租房對住房租賃市場的發展具有示范帶動作用。從國際經驗來看，長租房的興起與發展對整個租賃市場發揮著穩定器作用。根據美國租賃金融調查(RHFS2015)的數據，2015年美國的租賃住房中，有46.7%的租賃房源是由物業管理經理以及物業管理公司管理。日本由于人口老齡化程度高且房主持有房源較多，個人持有的房源中約65.2%由業主完全托管給管理機構運營。以專業化機構運營的長租房更便于政府管理和監督，其規范經營也會給個體出租人以示范作用，帶動整體市場的規范化。
長租房是滿足新生代租住品質需求的有效途徑。隨著租賃群體結構及住房消費理念的變化，當前我國住房租賃市場尤其是大城市住房租賃市場的核心問題在于租賃房源質量與租住品質要求之間的不匹配。根據貝殼找房的租客調研，主流城市住房市場中占比最高的租客年齡段是“85后”及“90后”。伴隨著消費升級、互聯網浪潮成長起來的新生代租客，對租住房屋的品質、服務、體驗等提出更高要求，也代表一種新的租住生活方式需求。專業化的長租房運營機構通過對房源進行標準化裝修改造，提供專業的保潔、維修、搬家等租后服務，讓廣大租客不僅實現“住有所居”，更是實現“品質居住”。
長租房市場的發展具有重要的經濟社會效益。長租房行業集成了上下游眾多產品及服務，產業鏈條較長，專業機構的服務帶動了保潔、維修等一系列服務鏈條，提供了大量的就業機會。以自如公司為例，目前該公司有5500名保潔服務人員，2500名維修服務人員。自如APP的用戶下載量已突破1億，APP平均月活躍量近300萬，產生了廣泛的市場影響力。此外，長租房機構通過建立大數據、物聯網等信息平臺，有助于政府進行更加智能化的市場監管和城市治理。在本次疫情防控中，長租房機構參與社區管理、向醫護人員提供免費住宿、推出“0接觸”服務模式，并建立一整套防疫體系，成為抗擊疫情的重要抓手。
長租房市場未來具有較大的增長空間和較強的經濟帶動性
長租房是我國未來租賃住房供給體系中增長潛力最大的部分。根據國家統計局和國家人口計生委的數據，2019年末全國流動人口總規模為2.36億人，流動人口中在流入地租房比例約為74.4%，由此推算，僅流動人口的租房需求就高達1.76億人，租賃市值過萬億元。相比于私人出租，長租房是我國住房租賃供給體系中的短板。根據貝殼研究院對全國10個重點城市租賃住房供給結構的調查統計，個人普通租賃住房占64%，城中村租賃住房占27%，機構化租賃住房占比不足10%，遠低于美國和日本50%左右的水平。
租房群體與生活理念的轉變加大對長租房的需求。當前我國尤其是大城市的年輕人相比其父母一代，對租房的態度已經變得更為包容和開放。調研數據顯示，大城市租住群體中約半數接受租房結婚，超4成愿意為智能生活多付房租，反映出租住意愿的提升或對租住品質的要求。同時，在熱點一二線城市高房價和嚴格限購政策下，租房期限延長正成為越來越多年輕人的選擇。數據顯示，城市租房群體中1/4已經租房5年以上，超過6成已經租房3年以上。“長租”將成為越來越多城市年輕人的選擇。在我國當前住房供給總量充裕的背景下，住房租賃市場的發展需要在盤活存量房屋資源上發力，不僅實現租賃供需“量”上的匹配，而且實現供需“質”上的匹配，這對具備專業化運營能力優勢的長租機構提出客觀要求。
長租房行業將成為我國新發展格局下的經濟增長點。長租房機構運營的住房租賃是集上下游供應產業鏈于一身的綜合性行業，涉及裝修、家電、家具、家居、保潔、維修、搬家等服務，能夠調動多個供應鏈資源，推動住房租賃供給側結構性改革，有效擴大內需，成為新發展格局下的經濟增長點。以自如公司為例，目前相關配套服務的年采購額已超過百億元，由此可推測長租房行業每年對經濟增長的直接和間接拉動作用可觀。
完善政策體系，促進長租房市場健康發展
當前長租房市場出現的諸多問題是其特殊發展階段所經歷的行業自我探索和修正。建議順應長租房發展趨勢和客觀需求，完善政策體系，構建以長租房為引領的高質量住房消費新格局。
完善長租房行業監管體系。加快出臺《住房租賃條例》，為住房租賃市場的長遠健康發展提供條例性規范性依據和法規保障;制定出臺行業標準規范，建立針對租賃住房的住房健康和安全評估標準，從政策層面對租賃住房“N+1”模式規范管理，有效增加品質單間供給，滿足大城市高性價比租房需求;明確要求長租房企業全面告知用戶租金貸的使用流程和風險，租金貸的合同與租賃合同分開簽訂，保證企業和租戶雙方的資金安全。
多措并舉降低長租房運營成本。落實已出臺的稅收優惠政策，明確對分散式長租房和集中式長租房的增值稅征收標準，探索在起步階段給予長租房企業一定期限的稅收減免或抵扣;積極推動利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，支持企業將商業用房、閑置用房等按規定改建為長租房，多途徑增加長租房源，降低長租房土地開發成本和房源獲取成本;鼓勵金融機構加大對住房租賃項目的信貸支持力度，支持符合條件的長租房企業發行公司信用類債券及資產支持證券，降低企業融資成本。
鼓勵以長租房為基礎的租住產業矩陣發展。鼓勵長租房運營企業開發線上系統，實現租房流程以及保潔、維修、搬家等線上化，由租住提供商向城市居民服務平臺升級;鼓勵長租房行業長鏈條、數字化發展，培育涵蓋房屋裝修、改造、生活配套服務、資產管理服務等住房租賃產業全鏈條的長租房綜合運營體;以租住為基礎拓展功能邊界，發展“租住產品、租住服務、租住產業互聯網、租住生活區”一體化的租住產業矩陣。(任榮榮 作者系中國宏觀經濟研究院投資研究所副研究員)
