全國每年數百次調控的力度，早已經成為中國樓市習以為常的消化劑。2021年也不例外。
據中原地產統計數據顯示，2021年以來，全國房地產調控政策密集出臺，年內累積房地產調控次數高達186次，呈現出按月遞增的趨勢，其中，4月份達51次，3月份48次，2月份45次，1月份42次。目前，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部約談督導。
2021年以來近200次的調控數據，讓不少人驚嘆樓市平衡術的難度與技巧之高難。其實大可不必如此恐慌，還是以中原地產統計數據為例，據筆者統計近三年的情況來看，每年的調控次數并不少見。
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三年1500多次高強度調控與深圳樓市熱浪退卻
2020年，全國房地產政策調控累計達498次，其中9月份頻率最高，達35次。
2019年，全國房地產調控政策次數累計達620次，其中11月頻率最高，達72次。
2018年，全國房地產調控政策次數累計達450次，調控次數主要集中在三季度。
由此來看，常態化的房地產調控沒有最嚴，只有更嚴，三年加起來合計1568次的調控力度，也印證了各地對“房住不炒”政策的執行強度從未減弱。
作為“后疫情之年”，2021年國內經濟有望強勁復蘇，那么，如果簡單對比2020年調控態勢來看，一個基本的判斷是：今年每個月樓市調控的力度與頻率，都遠遠超過2020年。這一點表現最明顯的莫過于深圳樓市。
深圳樓市在上一年的魔幻上漲所帶來的的苦果，最終需要在2021年來消化。當下來看，深圳顯然已經把“控房價”作為最主要的政治經濟任務。
這一方面體現在深圳的建設銀行日前宣布，調整房貸利率首套房貸款利率執行LPR+45BP(相當于5.10%)，二套房貸執行LPR+95BP(相當于5.60%)，相比之前分別上調15BP和35BP;另外，為了體現對中低收入人群購買保障性安居型商品房的支持，此次安居型商品房貸款利率維持不變，即執行LPR+30BP(相當于4.95%)。
顯然，資金成本的上升以及今年以來各項政策的強力出臺，再加上深房理炒房現象受全國輿論關注與持續發酵，都讓深圳樓市迅速降溫。一年時間，從魔幻到隕落，深圳樓市的那股瘋狂，短期內恐難再現。
另一方面，5月6日，深圳市第七次黨代會報告全文發布。報告要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，規范發展長租房市場，加快完善“4+2+2+2”住房供應與保障體系，保持房地產市場健康平穩發展。
從金融工具，到官方態度，都使得深圳樓市處于從嚴調控之下，成交量也因此迎來歷史新低。
從深圳市住建局的數據來看，4月共成交二手住宅4877套，環比減少28.2%，成交面積約44萬平，環比減少23.3%。
據筆者觀察，與去年5月深圳樓市的熱火朝天相比，今年“五一”前后前往中介機構進行咨詢的人數明顯遠遠少于以往。一位福田區核心地段的中介機構店長告訴筆者：“今年1、2月份二手房成交量和價格尚可，但3月至今，成交量脆斷，價格處于有價無市。雖然價格平衡，沒有漲也沒有跌，但交易量近乎于谷底，這對中介而言，堪稱最寒冷的冬天。”
另一家中介機構貝殼找房研究院監測數據顯示，“五一”假期全國50個城市二手房日均成交量較去年同期下降約5%，較4月周末日均水平下降約三成。成交量下滑的同時，在帶看客源量也呈現相同的走勢。數據顯示，假期日均帶看客源量較去年同期下降約9%，較4月周末日均水平下降約三成。從各城市表現看，“五一”期間，北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其中，深圳降幅超八成，北京同比下降接近五成，上海同比下降約30%。
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調控成敗至關重要：占GDP超過20%，占銀行總貸款39%
數千次的調控，始終圍繞著“房住不炒”。經濟學界的共識是，近幾年來看，除了個別城市房價快速上漲外，整體上，全國范圍內房地產價格已然“企穩”。
與此同時，從4月30日的中共中央政治局對房地產的表態來看，“房住不炒”更是落實到細節，落實到社會大眾密切關系的學區房領域，強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。”
調控的目的在于使其健康，良性發展，正因如此，近些年各地層出不窮的調控恰恰表明，一城一策，分城而治，而非大水漫灌，調控的精準度才更行之有效。因而，在筆者看來，這些年樓市調控無疑是極為成功的，一方面中國經濟沒有因為調控而造成“休克療法”的后果，繼而嚴重沖擊國內經濟與社會發展，即便在疫情最為嚴重的2020年，我國樓市整體依然保持平穩;另一方面，樓市調控的供給端與需求側同時發力，利用供地增加、房企杠桿的“三道紅線”等所產生的硬預算約束。
所以，即便調控頻出，但樓市并沒有因此熄火，反倒呈現出一片欣欣向榮。根據交通銀行金融研究中心的數據顯示，3月全國成交1.86億平方米，創歷年同期最高，樓市迎來最強小陽春。從一季度整體情況來看，供需兩旺疊加基數效應，市場成交熱度較高。一季度全國商品房銷售面積為3.6億平方米，銷售金額為3.8萬億元，分別同比增長63.8%和88.5%，較2019年同期分別增長20.7%和41.9%。
歷史經驗表明，樓市與經濟往往是共生共榮，一損俱損。
而根據國際投行巴克萊銀行今年2月份的一份研究報告認為，目前房地產投資及建設約占總固定資產投資的兩成，或14%的GDP。考慮到房地產投資與上游(如：鋼鐵、建材等)及下游(如：家具、電子產品及服務等)的產業緊密關聯，估計占整體GDP的比例或超過20%。
就與金融方面的關聯，報告指出金融體系對房地產板塊的曝險已經很高且仍在增加。2020年房地產相關貸款占銀行總貸款比例的39%，2015年只為約20%。此外，房地產是企業及地方政府融資平臺用以獲取貸款的主要抵押品，房地產價格大幅調整將會降低抵押品價值，令銀行體系受損。
值得一提的是，對比全世界的房地產泡沫周期時來看，對任何國家而言，是否能妥善解決好房地產問題，關乎經濟命脈，影響社會發展，無論是走鋼絲還是平衡術，難度都極大。筆者從社會學層面分析發現，在本輪圍繞著“房住不炒”的主基調下，無論是國際層面還是國內討論，對中國房地產泡沫的擔憂，包括“泡沫”之類的詞匯，無疑都大大減少。
這顯示，我國樓市的調控正與時俱進，調控正圍堵漏洞。無論是深圳，還是其他城市，都可見調控策略之細、手段之全。
美國作家戴維·戴恩在2019年出版的《房奴》一書，重溫了2008年美國次貸危機所引發的個體悲慘命運。書中談到：盡管房價上漲，但住房擁有率達到了69.2%，為歷史最高水平。人們眾口一詞地呼喊著行業口號。音樂不停響著，沒有人想讓這只旋轉木馬停下來。
奈伊發出警告說，“這種機構欺詐行為不僅會導致數以百萬的房屋止贖案件、失業浪潮、住宅‘鬼城化’以及人民的情感傷痛，還會引發抵押貸款衍生證券的大幅貶值、銀行破產以及股票市場的拋盤。”
調控雖冷，市場仍熱，當前的中國樓市在調控下必然會更加健康。（作者 李寧）
