3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳發(fā)布關于《住宅項目規(guī)范》公開征求意見的通知。通知顯示，根據(jù)住建部工程建設標準編制工作計劃，《住宅項目規(guī)范》已起草完成，在前期多次征求意見基礎上修改完善并經(jīng)專家審查通過。

三年前首現(xiàn)住宅“以套內(nèi)使用面積進行交易”

這份曾引發(fā)大眾關注的《住宅項目規(guī)范》已是第三次向社會公開征求意見。按照時間安排，此次意見反饋截止時間為2022年3月28日。

據(jù)新華社報道，受住房和城鄉(xiāng)建設部委托，2016年中國建筑科學研究院有限公司在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎上，牽頭承擔了《住宅項目規(guī)范》的起草任務。中國建筑科學研究院有限公司組織國內(nèi)14家建筑設計、施工、研究、高校等單位組成起草組，經(jīng)過兩年多的研編，目前已完成了《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。2019年2月18日，包括該規(guī)范在內(nèi)的38項工程建設規(guī)范一并公開征求社會意見。

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”受到廣泛關注。

這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應以套內(nèi)面積來進行交易。

這份征求意見稿文末附的起草說明中提到，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

2019年的2月24日，新華社發(fā)布《權威專家回應“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”》的文章，文中援引中國建筑科學研究院有限公司相關負責人的解釋稱：“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”這一條款的提出，在規(guī)范起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計算做法進行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。

專家解釋，規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算的做法主要解決兩方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。

新版規(guī)范未見相關條款

在最新版的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中寫道：為適應國際技術法規(guī)與技術標準通行規(guī)則，2016年以來，住房和城鄉(xiāng)建設部陸續(xù)印發(fā)《深化工程建設標準化工作改革的意見》等文件，提出政府制定強制性標準、社會團體制定自愿采用性標準的長遠目標，明確了逐步用全文強制性工程建設規(guī)范取代現(xiàn)行標準中分散的強制性條文的改革任務，逐步形成由法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章中的技術性規(guī)定與全文強制性工程建設規(guī)范構成的“技術法規(guī)”體系。而《住宅項目規(guī)范》的制定是為促進住宅建設高質(zhì)量發(fā)展，保障居民的基本住房條件和居住環(huán)境。

不過，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”的表述只在首份公開征求意見的《住宅項目規(guī)范》中出現(xiàn)。

2019年9月10日，在對反饋意見和修改建議進行認真研究分析和處理后，住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關于征求《住宅項目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范意見的函。

澎湃新聞翻閱第二次發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”的字樣。

澎湃新聞注意到，2022年3月15日發(fā)布的關于《住宅項目規(guī)范》公開征求意見稿中，也未再提及“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”。

第一版征求意見稿中2.4“使用維護”章節(jié)共六條，而最新版的使用維護一章被列為2.3，共九條內(nèi)容，涉及住宅建筑使用中的規(guī)范問題。其中針對目前住宅加裝電梯等熱點，加入“對于既有住宅建筑加裝電梯，在按相關規(guī)定進行充分協(xié)商符合條件的情況下，應允許適當降低相鄰住宅日照標準”等條款，而與套內(nèi)面積交易的相關條款未出現(xiàn)。

全國兩會上“取消公攤面積”再引關注

值得一提的是，今年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋提到，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權利。

通俗來說，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積。

但是，洪洋提到，從來沒有哪一個專業(yè)機構在業(yè)主或第三方專業(yè)機構的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標準。哪些區(qū)域屬于公攤面積，哪些區(qū)域不是，有沒有重復收費？也只能由開發(fā)商說了算。

在洪洋看來，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。

為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

同時，《半月談》公布的評論文章指出，應探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計價，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產(chǎn)市場統(tǒng)計更科學，更真實地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件，更敏銳地揭示市場行情變化，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件，為政府針對房地產(chǎn)市場出臺調(diào)控措施提供更有價值的數(shù)據(jù)參考。

上述文章認為，取消公攤面積，尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場交易更公平透明。當然，試圖一蹴而就取消公攤面積并不現(xiàn)實，畢竟房地產(chǎn)交易、持有全流程是一個龐大的體系，牽一發(fā)而動全身，需要有一個轉換的過程，其中還涉及眾多既得利益者。因此，需要克服重重阻力，分步驟有序推進，逐漸推開按套內(nèi)面積計價的房屋銷售模式。在過渡階段，相關部門可在明確公攤面積范圍、標準上下功夫，實現(xiàn)源頭治理，加強全流程監(jiān)管，及時封堵漏洞。

標簽： 使用面積 公攤面積 征求意見稿