新冠肺炎疫情背景下，國(guó)內(nèi)部分地方試圖松綁樓市提振經(jīng)濟(jì)。海南省卻推出房地產(chǎn)新政，進(jìn)一步收緊調(diào)控，出人意料。

根據(jù)海南省7日晚公布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，明確新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。同時(shí)，本地居民限購(gòu)多套住房，實(shí)施安居型商品住房發(fā)展計(jì)劃。

“總體上以偏緊為導(dǎo)向，進(jìn)一步體現(xiàn)海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，海南對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行改革，尤其是成為中國(guó)首個(gè)現(xiàn)房銷售省份，可謂意義重大。

中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)自上世紀(jì)90年代以來(lái)，一直采取“預(yù)售制”(賣樓花)。而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)化制度的試驗(yàn)田，海南在上世紀(jì)90年代開創(chuàng)了內(nèi)地“炒樓花”先河，“要掙錢，到海南;要發(fā)財(cái)，炒樓花”成為當(dāng)時(shí)的流行語(yǔ)。炒土地炒“樓花”盛行，成為后來(lái)海南房地產(chǎn)泡沫的誘因。

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)研究員羅浩指出，目前企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的核心策略都是分期、分棟、分塊開發(fā)，通過(guò)工程節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)部分產(chǎn)品提前銷售，加快資金回籠，“現(xiàn)房銷售將會(huì)延長(zhǎng)回籠周期，資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)增加，從而降低其拿地投資意愿。”

今年是海南自貿(mào)港建設(shè)啟幕之年。業(yè)內(nèi)指出，海南加緊房地產(chǎn)調(diào)控與此直接相關(guān)。“這順應(yīng)了產(chǎn)業(yè)變革的趨勢(shì)，自貿(mào)港體系中房地產(chǎn)要有新定位。”海口市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)王路說(shuō)，自貿(mào)港下房地產(chǎn)業(yè)不是簡(jiǎn)單住宅，而是代表著全新產(chǎn)業(yè)鏈，整個(gè)體系與其他地區(qū)有所區(qū)別。

海南師范大學(xué)中國(guó)特色自由貿(mào)易港研究中心主任劉鋒指出，此輪新政為自貿(mào)港下的海南房地產(chǎn)釋放明確信號(hào)：延續(xù)“房住不炒”的基調(diào)并將產(chǎn)業(yè)發(fā)展置于自貿(mào)港背景下考量，即未來(lái)土地要優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題樂園等用地需求，要保障吸引人才和本地居民的安居需求，堅(jiān)決不做房地產(chǎn)加工廠。

國(guó)內(nèi)其他城市出現(xiàn)“救樓市”呼聲，海南繼續(xù)從緊，可謂一枝獨(dú)秀。嚴(yán)躍進(jìn)分析，海南此舉意在約束炒作等行為，防范自貿(mào)港建設(shè)下的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其他城市則面臨疫情影響下市場(chǎng)疲軟的行情，“方向雖然不同，但本質(zhì)都是為了保持市場(chǎng)穩(wěn)定。”

海南2018年4月宣布建設(shè)自貿(mào)區(qū)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫炒作熱潮。后該省實(shí)施“全域限購(gòu)”政策為市場(chǎng)降溫。2019年海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價(jià)保持在每平米1.5萬(wàn)元人民幣左右，價(jià)格基本平穩(wěn)。

最新發(fā)布的海南房地產(chǎn)政策另一關(guān)注點(diǎn)是本省居民家庭停購(gòu)第三套住房。王路指出，這是對(duì)外來(lái)人口限購(gòu)以后，再對(duì)省內(nèi)戶籍人口投資性需求的限制，背后反映的是海南對(duì)國(guó)家“房住不炒”宏觀政策的再次落實(shí)。本地居民置換房產(chǎn)將愈加謹(jǐn)慎。

對(duì)住房政策“打補(bǔ)丁”后，海南明確提出，將發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場(chǎng)化商品住房、市場(chǎng)化租賃住房四類住房，滿足居住需求，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全省人民住有所居。

“安居型商品住房可以看做海南借鑒新加坡‘組屋’制度，向居者有其屋的方向努力。”劉鋒說(shuō)，安居型商品住房是與自貿(mào)港配套住房政策，將對(duì)吸引人才和保障本地居民需求將發(fā)揮重要作用。

此次海南提出建立城市主體責(zé)任制，要求市縣避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具和手段。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示，該省通過(guò)建立聯(lián)合懲戒機(jī)制、資金監(jiān)管機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制等進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。