今年以來，受到疫情的影響，北京寫字樓市場低迷，三季度寫字樓租金持續下調，空置率攀升。相關報告顯示，預計未來供需失衡的態勢會加劇，空置率2021年可能會觸頂。
北京寫字樓租金持續下調
高力國際中國區董事總經理鄧懿君指出，截止到三季度，供需失衡依然是北京甲級寫字樓市場的核心問題。三季度新增供應一共12萬平方米左右，新項目分別位于燕莎和CBD。在需求方面，單季度凈吸納量約4.2萬平方米，剔除自用面積之后的實際市場凈吸納量約為1.6萬平方米，在今年首次轉正。整體市場需求持續回暖，但需求復蘇依然比較弱。三季度空置率繼續攀升到17.5%，環比上漲約1%，租金繼續下降2.6%至357元每月每平米。
對于2020年全年的市場，高力國際表示，預計供需失衡的態勢會加劇，并有可能會延續到2021年，空置率明年可能會觸頂。在四季度，如果新項目如期入市，整體市場單季度新增供應將接近50萬平方米，空置率大概率會突破20%。2021年的新增供應接近140萬平方米，剔除自用的影響，對市場的沖擊大概在110萬平方米。在未來的15個月，北京將迎來近200萬平方米的新增供應。
高力國際分析，北京的辦公樓空置率將在2021年觸及最高點，達到接近25%的水平。CBD核心區的中服地塊和麗澤區域的新項目預計在明年全部入市，2021年將是北京第二輪高供應期的最后一年。在需求端，預計四季度會延續三季度持續回暖的態勢，但全年凈吸納量創有歷史記錄以來的新低，已經幾乎沒有懸念。
在乙級寫字樓方面，在三季度有大量空置面積出現，整體空置水平上升1.4%到14.9%左右，租金下降1.9%到241元每月每平米。主要原因有兩方面，一方面，隨著甲級樓宇的租金逐步降低，市場出現一些期望改善辦公環境的租戶開始從乙級搬到甲級的現象;另一方面，疫情對于中小企業的持續性影響在三季度數據上有了明顯體現，中小企業開始搬遷或縮減面積或退出市場。
在產業園方面，高力國際華北區研究部董事陸明提出，疫情后的產業園市場相對來說受沖擊最小，三季度產業園市場依然保持著2.5萬的凈吸納量。由于接近20萬平方米的新項目入市，產業園空置率小幅上升0.7%到22.2%。值得注意的是，上地子市場單季度凈吸納量達到6.5萬平方米，空置率下降近2%，租金上漲3%。上地單獨一個子市場的凈吸納量領跑北京所有的甲級，乙級和產業園子市場，甚至比全部甲級寫字樓市場凈吸納量之和還要多，市場需求旺盛的主要原因是互聯網行業的擴租意愿非常強烈，包括在線教育，在線視頻等。
自貿區與示范區政策或帶來寫字樓市場重要變量
疫情對大量企業造成沖擊，企業租賃決策更加謹慎。超過五成的企業業務有所下降。高力國際分析，在未來租賃需求上，62%的企業選擇維持現有面積，也有40%的企業未來辦公租賃預算有所降低。絕大多數企業都選擇維持現有辦公面積，即使企業的業務在疫情后有所增長，但選擇擴租或增加預算的比例都不高。疫情常態化后，企業在租賃選擇上更偏謹慎，維持現狀是當前企業辦公租賃需求的主旋律。
新項目入市和市場租金下調，為企業提升辦公環境和降低租賃成本提供了時間窗口，企業有了更多選擇，有更好的機會去選擇性價比更高的辦公樓，因此目前有搬遷意愿的企業占比達到了34%。據統計，在當前租約1年以內到期的企業中，有搬遷意愿的比例達到了62%。
成本因素是企業最重要的租賃決策考量，交通便利性和樓宇硬件設施緊隨其次。調查結果顯示，被訪企業在辦公選址時最看重的還是成本因素，租金和搬遷成本分別位于第一和第四位，分別達到82%和36%。其次，項目周邊的交通情況和硬件設施也排名較高，分別在第二和第三位，分別達到67%和41%。由于目前整體北京寫字樓市場依然為租戶市場，大部分對于租金敏感的租戶都可以在現在的市場環境下獲得更多的談判空間。
至于未來北京寫字樓市場的發展，高力國際華北區董事總經理嚴區海分析，自貿區和示范區的兩項新政將會是未來幾年北京寫字樓市場的重要變量，也將會為北京寫字樓市場帶來新的需求增長極。示范區的政策將對北京市現有服務業進行一次全面的再升級，后續細則落實和招商落地工作仍需要各個區八仙過海各顯神通。自貿區所規劃的紅線范圍內的區域，將會成為此次服務業改革和對外開放的橋頭堡，必將成為此次新政最為受益的區域。北京這次從幕后走到改革最前沿，不僅僅是自身發展的需要，也是中國經濟打造高質量發展的內外“雙循環”經濟增長動力的重要嘗試。(陸肖肖)
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