日前，中國人民銀行、中國銀保監會聯合發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度的通知》(下稱“通知”)，對銀行房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定了上限。通知的出臺意味著今后將更加強調房地產金融審慎管理制度，房地產去杠桿也會從短期調控進一步向長效機制建設過渡。
此時出臺這項政策，起碼有兩個方面的原因：房地產是現階段我國金融風險方面的“灰犀牛”;實體經濟發展需要更多的金融支持。
房地產是金融風險方面最大的“灰犀牛”，這是中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在其上月發表的《完善現代金融監管體系》一文中做出的判斷：房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業，房地產與金融業深度關聯。
雞蛋不能放在一個籃子里，這是一個常識。但在過去多年中，金融機構往房地產這個籃子里放的雞蛋越來越多。近10多年來，以房地產作為抵押品的信貸快速擴張，雖然2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點，但這一總量仍然很高，增速也是在較高水準上的下降。
與之同步的是住戶部門杠桿率持續攀升，現在已經到了“臨界水平”。根據中國人民銀行的統計，截至2020年上半年，我國住戶部門總債務余額為人民幣58.9萬億元，人均負債超過4萬元，我國住戶部門杠桿率已經超過了60%。國際貨幣基金組織認為，住戶部門杠桿率超過30%時，該國中期經濟增長會受到影響，而超過65%會影響到金融穩定。我國的住戶部門杠桿率畸高，其中的一個大頭就是住房貸款，這對防范金融風險是不可不慎重的事情。
中國人民銀行、中國銀保監會聯合發布的上述通知，就是為了提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。同時，也推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
要達到通知要求的上述目標，需要兩個方面的自律，也就是金融機構的自律和地方政府的自律。金融機構的眾多資金為何會更多投向房地產領域?是因為在很多金融機構看來，能夠投的優質資產緊缺，從而形成了房地產與金融業深度關聯的現實局面。雖然在監管部門和宏觀調控政策持續保持高壓態勢下，信貸資源違規流向房地產仍屢禁不止。不完全統計，2020年，銀監部門全年開出的違規涉房貸款罰單超過130張。
另外就是地方上對金融支持的迫切需要。地方上通過舉債發展來建設當地經濟，靠賣地收入和相關房產稅收來償還的模式，導致金融機構和地方政府的相互依存過深。
并且，僅僅要求自律是不夠的。在各種因素的驅動下，規則往往會被突破。這一方面需要加大監管，增大懲戒力度，另一方面也要為資金找到“出口”。“出口”就是支持實體經濟的發展，也就是支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和為小微、三農等薄弱環節融資。
總之，房地產貸款集中度管理制度的設置，主要是針對銀行投向房地產的借貸設置“安全邊界”，避免信貸資源流入房地產進而增加金融體系脆弱性，引導金融機構優化資產負債，讓更多資源流入實體經濟薄弱環節和戰略新興產業，促進房地產行業健康發展。這是大方向。
標簽： 金融與房地產
