在2020年底針對銀行的“兩道紅線”落地，以及元旦后“三道紅線”的試點企業即將擴容等外部消息刺激之下，2021年開年，房企在債市展開“搶跑”。據北京商報記者不完全統計，1月截至10日，已有近30家房企發行債券，據測算，境內外債券發行規模已達550億元。業內分析指出，歷年首月均為房企債券融資的高峰，疊加房企對金融環境預期緊張，由此出現了房企加快新年發債節奏搶跑債市的現象。

北京商報記者梳理發現，中長期美元票據占據主流，以及發債用于現有中長期債務再融資，是本輪發債熱潮的主要特征。值得一提的是，本輪房企發債的最高利率達10.75%，而最低利率則為2.7%，可見，不同房企在融資成本上的“馬太效應”也進一步凸顯。

近30家房企密集發債

美元債多、“借新還舊”是主流

北京商報記者梳理發現，2021年開年在債市展開搶跑的，不止包括現階段資金壓力較大的規模較小房企，諸多標桿房企的身影同樣頻頻出現。1月截至10日，包括碧桂園、世茂、龍湖、旭輝、金科等規模梯隊居前的房企，以及時代中國、寶龍地產、當代置業等多家千億規模左右及以下規模企業均對外披露了發債計劃，發債房企數量累計已近30家。據測算，境內外債券發行規模已達550億元。

克而瑞證券有限公司首席分析師孫楊在接受北京商報記者采訪時表示，現階段確實是房企融資的“窗口期”。

過往一段時間，房企在境內渠道被嚴控的情況下大多青睞啟用美元債融資。本輪梳理發現，中長期美元票據占據主流，仍是本輪發債熱潮的顯著特征。在記者梳理的發債名單中，發行美元債的房企占比近六成;境內公司債券發行方面，包括龍湖、綠地、華僑城、金科等在內的房企，合計發行債券金額超200億元。

從發行年期來看，本輪房企發行債券的年期主要集中在3-5年期，超過七年期的債券占比不足三成，其中，碧桂園、世茂、龍光、華僑城、禹洲和時代中國等房企美元債期限均在六年或以上。期內，也出現了一筆超短期債券：1月8日，金科公告披露發行10億元規模超短期債券，發行期限260天，票面利率5.4%。

房企開年扎堆發債以及境外發債大幅提升，在第三方機構的研究報告中也得到了充分體現。據貝殼研究院統計，(按發行日)房企2020年1月1日-10日境內外發行規模約合人民幣550億元，同比增長133%。其中境外發行(含計劃發行)金額約61.6億美元，同比大幅增長481%。首十日境內債發行規模約為151億元人民幣，同比下降約7%。

梳理房企發債時間線來看，僅在1月7日當天，就有合生創展、龍光地產、弘陽地產等5家房企相繼公告發行美元債。

此外，記者經梳理還發現，本輪房企發債所募集資金的用途，大部分都將用于償還即將到期的存量債務。

最低2.7%、最高10.75%

融資成本“馬太效應”凸顯

從融資成本來看，本輪房企融資成本的“馬太效應”進一步凸顯。 具體來看，世茂集團、碧桂園、旭輝控股、龍光集團等房企利率集中于3%-5%之間，其中尤以碧桂園近期發債利率最低，該集團1月6日公告披露發行5億美元債，利率僅為2.7%。

規模較小房企在本輪融資中成本則較高。1月6日，當代置業公告發布2.5億美元債，票面利率達到9.8%，同一日中梁控股發布2億美元債，利率9.5%，1月7日早間，華南城發布1.2億美元債，利率達到10.75%。

北京商報記者聯系上述企業，希望了解如此高成本發債后的企業發展情況，包括當代置業在內，截至發稿前未能有所回應。

同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，從目前披露的美元債發行情況來看，碧桂園、世茂、旭輝等中大型房企在融資規模、融資期限以及融資成本上都占有優勢。“2021年開年以來，房企發債市場最大的特征是美元債的占比大幅提升，這或與美元匯率持續走低有關。對比來看，大型房企融資優勢非常明顯。此外，一些國企、央企在融資成本方面也體現出了較大的優勢。”

對于近期不同房企間發債利率的差異，業內也有分析稱，現階段，頭部房企的發債優勢繼續凸顯，利率下行且獲得較長的融資期限，中小房企的發債利率仍處于高位，期限以短中期為主，分化愈加明顯。

以龍湖為例，近期披露公告顯示，公司間接附屬公司重慶龍湖企業拓展有限公司作為發行人，已于1月6日及7日向合格投資者公開發行2021年公司債券(第一期)，發行規模為不超過人民幣30億元(含30億元)。其中，五年期、規模為20億元的債券，票面利率3.95%;七年期債券10億元，票面利率4.4%。

龍湖集團在接受北京商報記者采訪時表示， 在“房住不炒”的定位下，降低杠桿率，控制有息債務一再被強調，尤其是疫情以來的融資寬松將難以再現。該集團方面認為，未來，市場也更將利好“高度自律”的房企。

現實情況也顯示，在房企融資場之上，信用評級居高的企業更受青睞。據了解，得益于資本市場的優異表現，2020年9月，國際權威信用評級機構穆迪(Moody's)宣布，將龍湖的發行人和高級無擔保評級從Baa3上調至Baa2，展望穩定。龍湖集團成為2020年3月全球疫情暴發以來首家獲得穆迪正向評級調升的內地房企。花旗還曾發布研報指出，龍湖集團已建立反周期能力，并有效執行良好的多元化戰略，其核心競爭力，包括發展布局、產品定位、專業管理及低成本融資，將繼續為其長遠可持續發展提供支撐。

密集發債背后

常規融資高峰疊加金融環境預期緊張

對于房企2021年開年債市搶跑，貝殼研究院高級分析師潘浩分析指出，在成因上，首先是因為歷年首月均為房企債券融資的高峰，2021年首月債市火熱符合傳統預期。潘浩介紹稱，在2019年、2020年兩個年度的首月，房企的發債規模分別為1626億元與1721億元，其中2020年首月發債規模為全年峰值。

其次，潘浩認為，2021年房企融資新規與銀行金融機構的集中度管理均處于過渡期中，金融監管更趨嚴格，房企對金融環境預期緊張，故而將會加快新年發債節奏，搶跑債市。

據悉，2020年12月31日，銀保監會、央行發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)明確，房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制;分檔設立銀行的房地產貸款余額占比和個人按揭貸款余額占比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制。各地結合所在地區經濟金融發展水平、銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以公布的集中度為基準，適當調整，合理確定所適用的管理要求;并對超出管理要求的給予2-4年的過渡期。

在業內觀點看來，上述《通知》的發布，在一定程度上意味著房企日后的融資將更加艱難。

“房地產金融已成為現階段金融系統風險的‘灰犀牛’，無論對房地產行業還是金融市場均帶了巨大的潛在威脅。此前發布的‘三道紅線’對房企的負債規模進行了嚴控，對資金需求端進行了降溫;而剛剛發布的‘房地產貸款集中度管理制度’ 則對資金供給端進行了限制，同時控制了B端、C端的杠桿率水平。”就近期落地的“房地產貸款集中度管理制度”，中國指數研究院在相關研報中如是闡述其對市場的影響。

肖云祥也向北京商報記者表示，“近期房企融資規模增加，其原因是每年年初，大部分房企會集中資金加大拿地力度;另外，供應商往來款項，一般在年底會有一個決算等，使得企業需要大量資金”。

“雖然房企融資在疫情期間有所放松，但隨著市場的快速反彈，相對寬松的融資環境快速收緊，代表事件就是‘三道紅線’的推出。” 肖云祥直言，當前國內房企的融資環境并不樂觀，尤其是對于現階段財力有限、負債較高的企業。

談及2020年以來的融資環境，潘浩表示，整體來看，2020年境內融資通道基本通暢，隨著三四季度金融監管的不斷升級與債務違約事件的影響，中期境內金融環境呈趨緊預期，境外債市隨著疫情的反復將保持較高不確定預期。在防風險的背景下，預計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規的影響下，更多房企主動“降負”，而中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。

事實上，融資環境趨緊，對于不同規模層級房企的影響已經逐漸顯現。克而瑞數據顯示，2020年，TOP10房企的融資總量為3075.62億元，較2019年全年下降15.68%;TOP11-50房企融資量則實現同比上升，特別是TOP11-30梯隊房企，同比上升5.62%至6211.36億元，融資最為積極;而TOP50后的房企，融資量下降6.65%至2541.25億元，正是由于融資相對較難導致。

基于房企近期發債熱情，潘浩預測，2021年首月發債規模大概率仍將保持高位，境外債占比將大幅提升。(記者 盧揚 榮蕾)

標簽： 地產融資