經過短暫的供應“斷檔期”后，“金九”期間，北京一批新房項目正在火速進場。北京商報記者梳理發現，9月剛剛過半，已有13個項目對外公示預售許可信息，相較于過往幾個月份，開發商的推盤速度明顯加快。而在新、老項目集中加推之際，還有更多的項目相繼曝光案名、開放樣板間并同步啟動蓄客，意欲盡快加入“金九銀十”營銷及去化大戰。面對“金九銀十”這一傳統銷售旺季，顯然，布局京城的一眾開發商們已經逐漸進入“搶收金九”的戰備狀態。
拿證提速
據北京商報記者梳理，9月截至16日，已有13個項目對外公示預售許可信息，具體包括：悅錦雅苑(保利·錦上)、興辰佳苑(中建·京西印玥)、璟玥雅苑(北京建工·璟玥林汐)、苑璟嘉園(金融街武夷·融御)、萬平家園(萬科城市之光·東望)、青年金色佳苑(金茂北京國際社區)、瓊華觀園(中建宸廬)、合雅金苑(合生·金茂東叁金茂府)、景澤園等。從最新獲批預售的項目來看，涉及朝陽、豐臺、房山、通州、順義、懷柔等多個區域。
北京商報記者梳理發現，今年6月共有11個新房項目獲得預售許可，7月及8月分別有8個、9個項目獲批預售。從新盤取證數量來看，9月以來，開發商的推盤速度已經明顯加快，不僅半月取證項目幾乎超過了過往幾個月的月度數值，單日拿證項目最高也達到了3個。
如，9月13日，北京市住建委網站公示了3個項目的預售許可信息，分別為悅錦雅苑(保利·錦上)、興辰佳苑(中建·京西印玥)、璟玥雅苑(北京建工·璟玥林汐)，3個項目共計批準入市1859套房源;稍早前，在9月7日，苑璟嘉園(金融街武夷·融御)、萬平家園(萬科城市之光·東望)、青年金色佳苑(金茂北京國際社區)3個項目也獲批預售，合計批準入市1708套房源。
“9月以來，開發商確實明顯提速推盤。一方面，是因為今年5月首批集中供地的地塊陸續上市;另一方面，則是因為此前一些老項目也在陸續推出后期的一些貨量。”合碩機構首席分析師郭毅向北京商報記者表示，進入傳統“金九銀十”營銷旺季，布局京城、手有存貨的開發商開始籌謀起“金九”搶收。
據北京商報記者梳理，在9月獲批預售的新房項目中，新盤、老盤大概各占一半。今年“金九”期間，新、老在售項目均包含在內，預計全北京范圍內將有近20個項目同臺“攬客”。
“搶收”的考量
“今年受集中供地影響，北京在土地供應方面存在一段時間的‘斷檔期’，期間產生了一個‘空窗’，由此也造成了新盤上市的‘空窗期’。進入‘金九’以來，不管是新盤剛剛啟動預售還是老盤加推，都是希望借助當前這段時間的窗口期，實現一個更好的去化表現。”郭毅直言，和往年一樣，開發商在“金九”期間快速推進項目入市，就是為了在“金九銀十”的開端沖刺更好的業績。
貝殼研究院高級分析師潘浩也指出，9月是北京常規的樓盤入市旺季，從目前的全國市場走勢看，整體將進入“高位回調階段”，由于企業融資端持續承壓，在償債、拿地等多方面均需要穩定的現金流支撐，面對傳統“金九銀十”的銷售節點，房企為應對市場不確定性、確保年度銷售任務的達成、穩定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼，將加大營銷及推盤力度。
越來越多的項目也開始進入“入市銷售倒計時”。北京商報記者梳理發現，自今年5月北京啟動首批次集中供地、出讓30宗地塊以來，已有24個項目先后曝光案名，不少項目也在“金九”前后流出戶型資料，并陸續開放售樓處。北京商報記者于9月15日獲悉，朝陽壹號、朝陽一墅等項目的售樓處及樣板間將在本月19日、20日正式開放。
保利發展控股北京公司副總經理文靈向北京商報記者介紹稱，今年“金九銀十”期間，保利北京將“組團”推出七大項目，具體包括和悅璞云、熙悅云上、和光瑞府、保利·錦上、和光悅府、和錦華宸、保利云上。
在業內人士看來，伴隨著這部分項目相繼入市，今年北京加入“金九銀十”營銷大戰的項目陣容有望進一步擴大。
當下，開盤加推、大促去化，顯然已經成為開發商的銷售共識。尤其是在限制售價、配建公租房、配建國際人才社區、政府持有產權、高標準商品住宅建設方案等多重因素影響下，業內更是普遍認為，房企在京的利潤空間已被大為壓縮，對于布局京城的開發商而言，把握好每一個銷售節點、做好銷售的提前排布都至關重要。據悉，北京首批集中供地呈現低溢價、“個性化”調控等特點，從成交溢價率來看，30宗宅地整體溢價率為6.4%，較2020年全年成交溢價率降低7.4個百分點。
值得關注的是，9月只是北京市場的第一個供應高峰，更多的房源供應還在后面。
據幸福里研究院方面預測，接下來，首批集中供地的項目還有24個將在10月、11月陸續開盤。此外，10月中旬，北京第二批集中供地即將出讓，43宗地塊等待入市。在幸福里研究院分析師路巖看來，新房的放量供應可以利好購房者，選擇性增多，且不排除項目有優惠釋放。但對于項目及開發商而言，供應量大的區域，必然會短兵相接。
信貸收緊或致“金九”成色不足
盡管1-8月北京新建住宅成交量創下了最近8年來的最高紀錄，達到了42724套，不過也有分析人士基于當前市場的下行態勢，對今年“金九”的成色并不看好。
“在房貸收緊、嚴堵‘假離婚’買房、二手房市場下行等因素疊加影響下，‘金九銀十’的成色大概率會不足。”中原地產首席分析師張大偉如是說道。
張大偉向北京商報記者表示，房地產市場的核心是信貸，信貸收緊已經從華東、華南逐漸影響到華北，北京當下二手房放款周期也普遍開始在3個月以上。這種情況下，二手房交易放緩影響資金、購房資格，部分置換型購房客群的新房需求也在萎縮。加上第一輪集中供地的項目已開始井噴供應，當前市場已從上半年的“供不應求”轉變為“供大于求”。
路巖也指出，近幾年，樓市傳統“金九銀十”節點的概念正在弱化，開發商集中供應、區域去化壓力加大之外，樓市整體調控也在趨緊，預計北京新房市場不會過度升溫。
“從整體市場來看，伴隨著北京首批供地項目陸續推向市場，后續應該能夠看到一些熱銷盤的出現，這或將帶動北京今年四季度的市場成交量出現‘翹尾’局面。但與此同時，基于區域供應的增加、競品項目的出現，預計北京市場的成交分化也將相對明顯。”郭毅說道。
談及今年“金九”銷售層面開發商可能存在的壓力，郭毅認為，同一區域內的競品項目之間競爭或將加劇，這將反過來倒推市場、倒推開發商去更加精細地了解客戶需求，為購房者提供真正滿足全家庭生活需求的產品。
據悉，在北京首批供應的30宗土地中，朝陽區占到了10宗;根據北京第二批次的供地掛牌信息，在擬出讓的43宗土地中，朝陽區也是供應數量最多的區域，掛牌土地數量為11宗，分別位于十八里店、管莊、王四營和孫河鄉前葦溝。在郭毅看來，未來一段時間內，伴隨著更多新地塊的加快入市，朝陽區將成為購房者的一大熱門置業板塊。
“朝陽在最近五到八年左右的時間里，其實供地量非常少，基本上就只有零星的個位數新盤入市。疊加首批供應土地及正在路上的第二批次掛牌地塊，朝陽區蟄伏已久的潛在‘賣舊買新’的改善升級需求，有望被進一步激活。”郭毅說道。(記者盧揚榮蕾)
