貝殼研究院認為，告別了高增長預期、放下包袱后，房地產行業將會進入新一輪的穩定發展周期。隨著行業格局和發展模式的重構，經歷過生死存亡考驗的房企們，對于“生存方式”也將有更多的思考。
2021年，房地產暴雷潮達到高峰，巨頭房企的債務違約對行業信任度影響巨大，房地產經歷了“至暗時刻”。下半年，國家在融資、信貸方面政策糾偏，不斷增強市場信心，多房企展開自救，在這個伴隨著陣痛的大浪淘沙過程中，房地產行業底層邏輯在悄然改變，野蠻生長與過于依賴外部資金的發展模式將徹底成為過去。“破”與“立”之間，新的房地產時代漸漸到來。
風云突變
2021年，對于房地產行業而言，無疑是艱難的一年。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示：“在過去20多年中國房地產史上，2021年可以說是濃墨重彩的一筆，用8個字概況行業特征，就是‘風云突變，路漫修遠’。”
2020年，“三道紅線”融資新規出臺，終結了房企依靠杠桿擴張的歷史。2021年，房地產暴雷潮達到高峰。
9月初，恒大財富陸續曝出理財產品到期未兌付。9月13日，屢次傳出商票無法兌付、破產重組傳聞的恒大集團發表聲明，承認“公司目前確實遇到了前所未有的困難”，將房企債務風波推向高潮。據Wind金融終端顯示，截至目前，以中國恒大集團為發行主體的未到期境外債務余額合計高達約154.73億美元。
據貝殼研究院統計，截至2021年11月，已有房地產行業違約債券67只，同比增加131%;債券違約余額已達735億元，同比增加187%，違約債券余額達歷年之最。
房企深陷信用危機的同時，上半年還在高位運行的房地產市場，下半年也驟然降速。據克而瑞地產研究中心數據，百強房企單月業績增速自2021年7月由正轉負以來延續下跌趨勢，且降幅不斷擴大。截至2021年11月末，近3成百強房企累計業績同比負增長;1-11月規模房企平均目標完成率僅80.4%，明顯低于近三年90%以上的平均水平。而土地市場的走向亦不容樂觀，各城市的成交表現均“先熱后冷”，房企拿地日益謹慎。
“償債高峰的來臨疊加銷售回款困難、融資渠道收緊、資產變現困難等影響償債能力的因素，導致2021年房企信用危機事件頻發。”首創證券首席分析師王嵩分析指出。
在易居研究院近日舉辦的《大變局下的中國房地產業發展》論壇上，楊紅旭介紹說，房地產市場過去發展模式積累的弊病逐步顯露，在過去幾年出現了房地產泡沫大、房地產依賴度高、杠桿率過激提高三大矛盾，“積累到一定程度會‘火山爆發’”。
“2021年接連爆發的房企信用危機，是房企原有模式發展下的必然。”貝殼研究院分析稱，在行業快速發展中，房企對高負債的依賴程度愈演愈烈，為此輪危機的爆發埋下潛在隱患。而自2016年末提出“房住不炒”定位后，房地產行業即進入調整期。2021年，調控政策更為嚴格，從資金需求端到資金供應端雙重調控，從單一金融渠道到相關金融渠道多維監管，加速了房企信用危機的暴露。
政策糾偏
2021年四季度以來，中央層面在市場端、信貸端的調控政策開始適度糾偏，重塑市場信心、穩定市場預期。
浙商證券統計：2021年9月，中央兩次釋放維穩信號，拉開此次政策托底序幕;10月，政策表態更加密集，一行兩會、發改委、外匯管理局及中國房地產協會紛紛針對近期房企債務違約事件及信貸政策發表聲明;進入11月，中央層面再提“房地產支柱性產業”地位;12月3日，證監會表示，下一步將繼續保持市場融資功能的有效發揮，支持房地產企業合理正常融資，促進資本市場和房地產市場平穩健康發展。
積極的政策信號，也給房企融資環境帶來了立竿見影的改善效果。據不完全統計，2021年11月-12月期間，中海、保利、碧桂園、金科、龍湖等規模房企的融資有了實質性進展，涉及境內人民幣債券、中期票據、CMBS、供應鏈ABS等。
據貝殼研究院統計，2021年11月房企境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%，同比減少43.4%。而在中央密集的政策支持和引導下，房地產開發資金也增速企穩。據國家統計局數據，房企到位資金中的個人按揭貸款11月份同比增速為2021年內首次回調，相較上月提升0.1個百分點。
值得注意的是，不管是調控的從嚴、還是對于信貸環境的適度放松，“維護房地產市場的平穩健康發展”都是監管層的最終目的，各地“因城施策”同樣旨在促進房地產業良性循環和健康發展。未來，“房住不炒”“穩增長”的主旋律不會改變，而樓市調控的基本思路也將更多集中在“去杠桿、防風險、保民生、調分配”等方向上。
貝殼研究院認為，告別了高增長預期、放下包袱后，房地產行業將會進入新一輪的穩定發展周期。隨著行業格局和發展模式的重構，經歷過生死存亡考驗的房企們，對于“生存方式”也將有更多的思考。
在2021年10月舉辦的媒體交流會上，萬科主席郁亮透露，在行業進入“冬季”之際，“物業、商業、物流、公寓等業務方面，已經找到一些模式，這些賽道已經夠萬科未來幾年做的”。而早在2020年9月，郁亮就直言，“唯有好產品、好服務才有未來，才能保證活下去、活得好、活得久”。
克而瑞地產研報建議，從企業發展戰略角度，2022年，企業需在保證貨量供應的同時，繼續積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。
展望2022年，基于近期行業的“回溫”跡象，貝殼研究院預計，一季度房企融資額度將恢復，銀行與金融機構貸款額度充足，有利于保障房企的開發資金以及購房者按揭貸款的充分發放;同時，預計二季度開始新房市場逐漸回暖，房企周轉效率回歸正常化，資金流動性得到實質性緩解。
不過，楊紅旭給出了一個頗為謹慎的觀點：“乍暖還寒。”其稱，在政策放松之后，人們會暢想下一個春天、下一個樓市的火爆期。“其實沒那么快。”楊紅旭解釋說：“我們從中長期看，行業大變局后有非常繁榮的頂點，慢慢走下坡路，僅看2022年，也是風云突變之后的自我修復，也是一種探索，路程可能會比較遠。”楊紅旭表示。(李貝貝)
