今年以來，各地已發布房地產相關政策近百次，超40城適度放松了調控政策。
步入“陽春三月”，各種政策利好接踵而來，多地樓市也進入了企穩回暖階段。
其中，“因城施策、一城一策”繼續作為樓市調控主基調。2022年《政府工作報告》提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期(以下簡稱“三穩”)，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
數據顯示，今年以來，已有數十個城市對樓市調控政策進行了優化，政策主要從需求端出發，內容涵蓋放松限貸、降低首付比例、下調房貸利率、放寬公積金貸款等。
據了解，受多重政策利好影響，長三角多地樓市回暖明顯。以江蘇省南京市為例，自2021年12月止跌回漲后，南京新房價格已重回上升通道，并已連續3個月呈現環比上漲態勢。其中，2021年12月至2022年2月，南京新房價格分別環比上漲0.3%、0.1%和0.7%。
“《政府工作報告》保持了與中央經濟工作會議政策的連貫性。”中泰證券分析師陳立認為，與2021年相比，今年“三穩”政策的位置由“房住不炒”定位之后，調整到了支持住房需求之后。“我們預計，在供給過剩的區域，精準的需求寬松政策將持續快速、密集出臺”。
重提“因城施策”
在“宏觀經濟大盤穩定”的首要目標下，房地產市場的穩定或是經濟“托底”的關鍵。
據了解，與“房住不炒”已連續三年被寫入《政府工作報告》不同，關于“因城施策”的表述則是自2020年后再度被提及。
梳理發現，自2021年年底以來，“因城施策”開始被密集提及。其中，住建部部長王蒙徽2021年12月底在接受新華社記者采訪時表示，將牢牢堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
此后，國家發改委、銀保監會和人民銀行等機構在下發文件或組織召開相關會議時再度釋放出“因城施策”的信號。例如，今年3月1日，人民銀行在召開2022年金融市場工作電視會議時指出，要堅持“房住不炒”定位，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
廣發證券研報認為，房地產及房地產產業鏈在過往對于整體GDP的拉動貢獻度較大，在“宏觀經濟大盤穩定”的首要目標下，房地產市場的穩定或是經濟“托底”的關鍵。
上海證券分析師金文曦也認為，房地產行業作為支柱產業，穩地產對穩增長具有重要意義。近期，部分城市出臺新政促進房地產市場平穩發展，預計后期會有相關政策跟進，修復市場信心，促進房地產市場平穩健康發展。
“‘房住不炒’總基調不變，‘三穩’目標不變。”中指研究院同時認為，樓市大起大落均不是穩定的表現，當前房地產市場仍處深度調整階段，房價面臨較大下行壓力，部分城市房價跌幅較大，市場預期不穩。在“穩”的目標下，相關部門對此前的政策口徑進行調整，強調對合理住房需求以及合理資金需求的支持。
房天下創始人莫天全此前也表示，“房住不炒”與“因城施策”應相互配合。房地產調控總基調是“房住不炒”，但我國各城市的房地產市場有所不同，不僅一線城市與二線城市有所不同，而且在三四線城市中每個城市的情況也有所不同。
“因此，在制定政策時，要根據城市的具體情況來推出具體的支持或抑制政策。”莫天全表示，“比如，現在一線城市和主要二線城市應該采取比較穩的做法，但個別城市房地產市場出現了不太健康的發展狀況，該支持的還是要支持。”
多地微調政策
綜合來看，預計各地將對以往不合理或不合時宜的限制性政策進行糾偏。
在多個部門強調“因城施策”的同時，多地也已根據當地樓市發展情況相繼出臺了調整政策。
中指研究院表示，今年以來，各地已發布房地產相關政策近百次，超40城適度放松調控政策，政策力度和范圍不斷增大，從供應端和需求端同時發力，穩定房地產市場預期，提振市場信心，力促房地產市場良性循環。
最吸引外界關注的莫過于鄭州樓市新政。3月1日，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，主要在支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化等方面提出改進措施。
梳理發現，自3月份以來，各地樓市調控政策也呈現密集出臺之勢，除鄭州外，廣東中山、四川達州和江西南昌等地出臺的政策也都涉及調整公積金貸款等方面的內容。
例如3月4日，江西省南昌住房公積金管理中心發布《關于優化住房公積金使用政策的通知》，將南昌市現行住房公積金貸款最高額度統一調增至雙繳存職工80萬元、單繳存職工70萬元。
中指研究院分析認為，當前各地樓市政策調整維度多聚焦在信貸環境改善、限貸松動，定向放松限購政策，限價松動，發放購房補貼，降低落戶門檻，重提貨幣化安置及優化土地端政策、調整預售資金監管等七個方面。
以“降低落戶門檻”為例，在長三角區域，浙江嘉興今年1月份進一步放開了遷移落戶條件，放寬租賃落戶條件，對居住時間的要求縮短。2月份，浙江紹興也提出，高校畢業生可享“零門檻”落戶，先落戶后就業。
“預計房地產金融端的支持政策將繼續落實。”中指研究院分析認為，綜合來看，預計各地將對以往不合理或不合時宜的限制性政策進行糾偏，如下調首套首付比例、調整二套住房認定標準、下調偏高的房貸利率、降低交易稅費等，降低購房者置業成本。
“3月以來在因城施策框架下，部分城市已進入寬松調整通道，依靠需求端政策松綁重振信心刻不容緩;政策優化工具毋需局限于限購限貸、公積金額度增加、購房補貼等調整，房貸實際利率的下調同樣具備較大空間，針對剛需及改善型需求著手調整是當前較為有效的政策演化路徑。”首創證券研報也認為，“總體上，我們判斷，組合拳政策的有效實施有望使行業在二季度末迎來增速的觸底回升。”
聚焦新市民住房需求
以目前城鎮人均居住面積40平方米計算，3億新市民至少可貢獻120億平方米的居住需求。
除多地出臺樓市調整政策外，如何更好地滿足3億新市民的住房需求亦引發市場熱議。
今年3月4日，銀保監會和人民銀行聯合發布的《關于加強新市民金融服務工作的通知》(以下簡稱“《通知》”)指出，隨著我國工業化、城鎮化和農業現代化進程的深入推進，數以億計的農村人口通過就業、就學等方式轉入城鎮，融入當地成為新市民。
“新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限于進城務工人員、新就業大中專畢業生等。”《通知》還指出，新市民“目前約有3億人”。
首創證券研報分析認為，關于3億新市民范圍的認定，其根本是源于現存戶籍制度與“以人為核心的新型城鎮化”導向不相適應，而通過對新市民群體的認定標準、購房資格等加以完善，通過戶籍制度改革促進社會性流動有望成為重要增量突破口。
廣發證券也表示，《通知》明確了新市民范圍并明確表示將合理滿足新市民的購房信貸需求，“或意味著近3億新市民有較大可能性突破限購要求。以目前城鎮人均居住面積40平方米計算，3億新市民至少可貢獻120億平方米的居住需求。”
針對《通知》提出的“因城施策執行好差別化住房信貸政策”等要求，中銀國際證券研報表示：“我們認為針對新市民的合理購房需求，或出現以下調整，例如新市民在非限購城市購買首套房，首付比例可按最低20%執行，并下調房貸利率等。”
值得注意的是，2022年《政府工作報告》關于“探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”等表述，也被業內認為將在一定程度上滿足新市民的合理住房需求。
“隨著房地產市場逐步從增量時代進入存量時代，在多元化的供應體系下，住房租賃市場能起到平衡供需結構的重要作用。”建設銀行湖南省分行黨委書記、行長文愛華建議稱，可從加強住房租賃行業監管、推進租賃賦權、鼓勵機構化長租房及加大金融機構支持等方面培育和發展住房租賃市場。
對于房企而言，也將面臨著行業發展模式及格局重構的機遇。“一方面，房企要重點關注3億新市民住房需求釋放，加強一二線熱點城市深耕及布局，關注這些城市因城施策的房地產政策變化，把握節奏，及時加強營銷。”中指研究院表示。另一方面，房企要順應政策及行業趨勢，在業務轉型升級上，探索新發展模式，如房地產代建、資產管理等、尋找“第二增長曲線”。(方超 張家振)
