與營銷計劃同步進行的，還有房企的融資計劃。7月9日，佳兆業發布公告稱，擬發行7億美元優先票據，最高利率11.25%。據北京商報記者不完全統計，僅過去一周，就有十余家房企有了發債的動作，其中不乏融創、綠城等品牌房企，融資(含計劃)規模約人民幣289億元。而他們對外融資的目的也是在為現有債務進行再融資。業內人士認為，受疫情影響，各地都出臺了扶持政策，當下既是眾房企需要資金儲備的時候，也是房企對外融資的“窗口期”。

多維度找錢

北京商報記者統計發現，房企發行的債券品種方面，美元債有6例，合計規模約192億元人民幣;超短期融資券有4例，合計規模63億元。綜合來看，上述融資所得款項多為“借新還舊”之用，意在為現有債務進行再融資。

其中，7月9日，佳兆業擬發行7億美元優先票據;7月8日，云南城投擬發行8億元超短期融資券;7月8日，招商蛇口擬發行30億元超短期融資券;7月7日，綠城中國成功發行五年期3億美元高級債;7月7日，融創中國擬發行兩筆優先票據，合計10億美元……

對于房企密集的融資舉動，中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析稱，受疫情影響，眾房企皆面臨資金壓力，在外部市場不確定的情況下，保持足夠的資金儲備，是抵御未知風險的關鍵。最近一段時間，多數房企都在打折促銷來加速回籠資金，但這筆款項具有滯后性，對外融資是保障企業正常運營的有效手段。此外，下半年是房企們的發力期，一些戰略安排也需要資金的支持。

北京商報記者了解到，除了美元債、超短期融資券等常規融資外，房企也積極拓展多種融資手段。以中國金茂為例，7月3日，中國金茂與配售代理訂立配售協議，共配售約6.02億股新股份。據公告，估計所得款項凈額約為34.16億港元，中國金茂擬將款項凈額用作競投土地、償還債項等。

與股權融資不同，碧桂園則發布了“以股代息”計劃，根據計劃安排，碧桂園最多發行約8.3億股。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，以股代息也可以看作一種“變相”的融資方式，發行方可通過減少交易環節降低相關交易成本。

頭部效應

克而瑞地產研究院近日發布的報告顯示，截至2020年上半年房企新增債券類融資成本較2019年全年下降0.72個百分點。具體來看，境內債券融資成本4.14%，較2019年全年下降1.18個百分點，主要由于短債發行量上升，疊加上半年宏觀短期流動性寬松，使得各個梯隊房企的境內融資成本均實現下降。

從數據上看，房地產行業整體融資成本在下降，但這并不意味著低利率融資“紅利”惠及到所有房企。

以此次北京商報記者梳理的13家房企為例，綠城中國本期發行的五年期3億美元高級債，其票面利率僅為5.65%，這也創造了綠城中國中長年期美元高級債發行的歷史最低水平。

而當代置業擬發行的2.5億美元綠色優先票據，其票面利率卻高達11.5%。北京商報記者了解到，今年以來當代置業已進行多次高息發債。2月20日，當代置業發布公告稱發行2022年到期的綠色優先票據，票面利率11.8%;2月27日，當代置業發布公告稱將發行一筆2024年到期的綠色優先票據，票面利率為11.95%。上述票據發行所得款項凈額均用于若干現有債務再融資。

時間往前推進，明發集團的高利率發債也一度引發市場關注，票面利率高達22%。值得一提的是，若明發集團在債券到期日未能根據債券條件支付任何到期款項，則該美元債的利息將會由22%+10%飆升至32%。

謝逸楓表示，除房企自身所營造的品牌效應外，企業的信用等級、利潤表現、整體負債率等都會影響到融資利率的高低。“馬太效應”使然，房企融資也愈發向頭部靠攏，尤其是目前銷售表現不佳的情況下，資本市場也有意“擇優錄取”，部分房企的高息發債也是無奈之舉。

克而瑞地產研究院在報告中也指出，整體來看，由于龍頭房企在償債能力方面體現出優勢，目前在經濟短期流動性寬松下，龍頭房企融資成本相較于中小房企成本更優，較以往的降幅更大。

償債高峰到來

“受疫情影響，房地產銷售‘停擺’的同時，房企融資的步伐也在此前有所放緩。”謝逸楓稱，為應對疫情影響，各地都出臺了扶持政策，房企融資門檻也相應下調，當前節點也可以理解為房企對外融資的“窗口期”。此外，隨著市場回暖，眾房企之前所積壓融資需求也在集中釋放。“歸根結底，就是房企缺錢了。”謝逸楓進一步表示。

房企密集發債的背后，是新一輪償債高峰的來臨。克而瑞數據顯示，今年7月房企將有32筆債券到期，金額共計554.84億元，環比大幅上漲91%，眾房企將迎來新一輪的償債高峰。

貝殼研究院發布的數據也顯示，2020年下半年房企債券融資償還將迎高峰期，境內外融資債券到期規模約為5588億元人民幣，較上一年增加58%，部分債務集中到期，房企下半年債務償還呈高壓。

對于下半年房企的償債壓力，嚴躍進指出，為避免債務違約，“借新還舊”是房企慣用的套路，但最根本的還是要在營銷端發力，加快資金回籠速度。今年下半年，受制于資金壓力，大型房企可能會放緩拿地節奏，只選最“正確”的地塊，而中小型房企則會放棄一定的規模訴求，以收縮發展為主。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對下半年房地產行情進行了預判。王小嬙認為，隨著下半年積壓需求的進一步釋放，個人按揭貸款和預付定金將會進一步好轉，房地產行業的資金同比降速進一步收窄，不排除轉正的可能性。不過可以明確的是，雖然上半年房企境內債融資環境改善，但信托的發行規模仍受阻。(盧揚 王寅浩)