【現實挑戰】社會“以房養老”騙局讓老人“錢房兩空”;過戶給子女卻被子女反手掃地出門……

【應對策略】《民法典》增設“居住權”;如有合同約定或遺囑在先，業主無法改變已存在的居住權，無權趕走居住權人

“為孫子上學，老人把學區房過戶給兒子后被趕走”;“以房養老‘套路貸’，68人70套房被騙，損失2億!”近年來，此類社會新聞頻發，老年人“以房養老”如何不會被騙得錢、房兩空?將于2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》物權編作出了回應。

家住昌平區的周大爺一家曾簽訂過一份《保證協議》，約定不論房屋產權在哪個子女的名下，周大爺都享有該房屋的永久居住權，不經周大爺同意不得再次出售。

在《民法典》出臺前，這種協議僅是家庭內部的約定，其約束力更多來自于親人之間的信任和感情。此次《民法典》增設“居住權”這一新型用益物權。明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。新業主即便事后獲得不動產證、拿到所有權，也無法改變居住權已存在的現實，無權趕走居住權人。

全國人大法工委民法典編纂工作專班成員、中國人民大學法學院副教授朱虎認為，《民法典》的物權編專門增加了居住權的制度，來解決特定人群的生活居住的需求。這里首先排除了一些投資性需求，防止有人利用居住權制度來繞開現在的土地制度。對于居住權來講，更大的一個制度功能就是解決特定人群的居住需求。

居住權到底會產生哪些影響?“以房養老”一度是社會熱點話題。有的老年人，想把房子賣出去或者抵押給銀行準備“以房養老”，但又不太放心，擔心一旦失去房屋產權，將無房可住;還有一些機構以“以房養老”為名，騙取老人房產，導致老人人財兩空。如果雙方在簽訂“以房養老”協議的同時，保障老人居住權，并且這一權利在老人有生之年，誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。

老人一旦給親戚或指定人員設立居住權，老人去世后，即便房子為子女所繼承，親屬或指定人員仍享有居住權。如果居住權是終生的，親屬或指定人員可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動產證，也沒有權利將其趕出，也不得再次用于出租。

男女結婚，婚前財產為個人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權，而不用讓出所有權。

此外，設立了居住權的房屋，在合同約定的居住權期限內不能收回，避免了租賃合同解除的不穩定情況，在居住權受到侵害時，居住權人可以直接行使物權請求權，并且不受訴訟時效的限制。

有了居住權，房產交易必然受到影響。石景山法院法官助理田曄提醒市民，《民法典》規定居住權為登記設立，也就是說只有登記機關記錄在冊、予以載明的居住權才能合法成立。這就要求購房人在進行房屋交易時應當審慎調查房屋登記信息，不單包括房屋產權信息、抵押登記信息，還應關注居住權設立信息。(朝玉階)