提前還房貸熱議還未消散，房貸償還年限延長至80歲沖上熱搜，甚至近日“百歲貸”也重出江湖。
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面對近期關于房貸的各種關注熱點，《中國新聞周刊》專訪了上海新金融研究院副院長、浙商銀行原行長劉曉春。
他表示，要從市場競爭的角度來看待這些現象，不能直接定義利益訴求是否合理，銀行和客戶是市場上平等的交易對手，要放在博弈角度中理解。
針對業內呼吁降低存量貸款利率，劉曉春認為，目前新增房貸利率低，是為穩住房地產而采取的臨時性刺激政策。不要去搞全國一刀切的做法，更不能讓行政命令替代市場調節，要讓市場自身發揮作用。如果通過行政命令，永久性降低存量貸款利率，這對房地產市場復蘇更為不利。
人為增加困難，一些銀行確實做得不好
記者：從2022年下半年開始，提前還房貸的群體逐漸增多，你認為原因有哪些？
劉曉春：這是一種基于經濟利益考量的市場行為。一些購房者對房價未來走勢信心不足，認為房價漲幅不能彌補房貸利息成本，因此想要提前結清，減少壓力。
另一重要原因是，近段時間投資理財收益下降，與房貸利率之間的差異在擴大，在理財市場掙到的錢不夠償還房貸利息，很多購房者就把股票、基金和理財的資金拿出來提前還房貸。此外，由于針對房地產利好措施不斷增多，新增房貸利率低于存量房貸利率，也導致一些購房者提前還貸。
記者：最近有很多人反映提前還貸難，造成長時間排隊和需求大量積壓。為什么會出現這種局面？
劉曉春：短時間內，想要提前還貸的借款人大量增多，加上還款也要辦理手續，有一套流程需要處理。如果銀行人手不夠，就會造成排隊現象。
此外，從銀行利益角度看，它有自己的經濟效益需要計算。針對房貸，購房者的貸款審批通過，意味著銀行已經在這筆資金上做出了長時間（例如20年-30年）的安排。借款人突然決定提前還貸，銀行需要重新找新的項目把資金投出去。
在這期間，銀行損失了原本的貸款利息收入。所以，銀行會控制提前還貸節奏。從國外經驗來看，對于大額的長期貸款提前還款都會有要求，比如對還貸時間限制，最低還款額限制等。
記者：針對提前還房貸，銀行進行額度控制是否合理？
劉曉春：之前由于提前還款的人相對較少，有些房貸合同約定比較粗獷。可能會有“允許提前還貸”等相關表述，但也是原則性的，比較含糊，沒有說清楚約束條件、在什么情況下允許提前還貸、要辦理什么手續、提前多長時間通知等規定。
這就帶來一個問題：合同對于“提前還房貸”不明確，導致存在可解釋和操作空間。借款人可以沒有約束地提前還款，銀行也可以解釋說允許提前還款，但必須要排隊——誰說都有理。
所以，在沒有特別明確約束條件的情況下，要遵循市場原則、法治原則，不能簡單以強弱勢方推斷訴求合不合理。因為，隨著資金供求變化，強弱方也是在變化的。要考慮“提前還房貸”對于雙方是否合理，不能脫離合同講對錯。如果合同作出明確規定，借款人也按照要求申請了“提前還貸”，那銀行就不能因為額度不夠等原因搪塞客戶。反過來也一樣。
這種局面也給銀行帶來一些教訓和啟示。往后要完善房貸合同中有關“提前還貸”的約定，而且不能只是原則性的，需要具體細則，提高可操作性。
記者：目前，部分銀行為了限制提前還款，關閉了線上申請、還款渠道，人為增加困難，銀行這種做法是否合理？
劉曉春：關閉渠道，人為增加困難，一些銀行確實做得不是很好。然而，部分還款門檻是銀行和客戶之間的約定，是一種市場行為，雙方都在博弈，需要理性看待。
在當下，與其互相指責誰對誰錯，更應該互相溝通妥善處理這個問題，比如能否協商，更改合同還款門檻等。
記者：近期，針對提前還房貸難等問題，監管部門召開座談會，要求商業銀行保障客戶合法權益。這傳達了什么信號？
劉曉春：傳遞的信號很明確，不會行政干預。在法律允許范圍內維護合法權益，這并不是要滿足客戶提出的所有要求，而是合法權益，所以要尊重法治，在法治的前提下，大家通過市場化手段協商。
降低存量貸款利率可能嗎？
記者：最近，業內有聲音呼吁降低存量貸款利率，你如何看待這種觀點？是否有可操作性？
劉曉春：銀行作出任何決策都要符合整體的資產負債管理要求。住房貸款期限很長，因此利率比其他貸款品種也相對較高。現在新增的房貸利率低，是因為在特殊情況下要穩住房地產市場而采取的新措施，是一種非市場因素干預造成的暫時現象。
在如今低利率環境下，如果把存量房貸利率一下子降下來，等后續市場整體利率回升，是不是也可以單方面提高房貸利率？如果銀行可以隨時改變合同執行利率，會引起很多糾紛。
在最初簽訂房貸協議的時候，無論是銀行還是客戶都在承擔以后幾十年利率變化的不確定性。可能約定好的房貸利率會高于今后某一段時間的市場利率，只能說盡可能追求往后二三十年的平均利率，總體而言，這是市場雙方博弈的結果，雙方都要承擔利率確定帶來的后果。應該說，銀行和借款人是平等的市場參與者，都應該承擔自己的決策結果，不能因為市場變化對自己不利而質問對方是否合理，并單方面要求改變合同約定。
如果真的要降低存量貸款利率，首先，不應該出臺統一的規定。要允許各家銀行根據自身的市場戰略和客戶結構來決定是否要降低存量貸款利率。例如，有的銀行住房按揭貸款原本就不多，資產占比不大，對客戶流失不敏感，可能就不愿意降低利率；另外也有銀行想趁這個機會，愿意減少收入，吸引新的貸款客戶。這是一種市場競爭，應該允許銀行和客戶進行協商，自主決定，而不是由“看得見的手”干預。
此外，在銀行內部也不能“一刀切”。全國各地房地產市場不一樣，也需要根據樓市情況，與客戶協商解決。合同也需要完善，與客戶充分協商后，增加一些補充條款。比如，在遇到什么情況下，可以階段性調整房貸利率等。
至于怎么降、降多少、降多長時間，這些都應該由銀行和客戶雙方協商決定。而且降低存量貸款利率應該是暫時性的調整，不能無限期延長，除非雙方都同意。
可以明確的是，如果通過行政命令，永久性降低存量貸款利率，這對房地產市場復蘇更為不利。因為，如果未來市場利率整體上升，會對銀行經營造成影響，為了減少未來風險的不確定性，銀行可能就不愿意發放長期的住房貸款了，會對當下房屋銷售產生消極影響。
接力貸重點在于風控和法律保障
記者：近期，市場傳出有銀行將房貸的還款期限延長至80歲。甚至有的銀行推出“接力貸”，父母跟子女共同接力，房貸年限可以達到100歲，銀行出臺此類舉措的考量是什么？是否突破了監管規定？
劉曉春：這些舉措可以看作是比較創新的貸款工具，突破了對按揭貸款原來的慣例。之前“年齡+貸款時間”控制在70歲，更多是出于風險的合理性來考慮。
銀行推出上述舉措，客戶能獲得的額度變大，或者還款壓力減少，這些都可能有助于穩住銀行住房貸款，緩解信貸投放壓力。
此前一些地方也有過接力貸，但很快被叫停。可能是因為基本的準入門檻太低了，造成了很大風險。此外，接力貸合同在法律保障上能否環環相扣，法律能否保障執行？目前在這方面還有些欠缺。所以，需要慎重對待，認真研究。
記者：隨著各地出臺政策提升個人住房消費，未來銀行是否會推出更多的創新房貸產品？
劉曉春：隨著住房消費趨勢變化，社會人口、年齡結構變化，大概率是會有新產品出現。至于接力貸能否流行，還要看運行狀況如何，風險能否有效控制，是否得到市場和監管認可。如果效果好，其他銀行也肯定會跟進的。在這過程中，對于銀行的風險評估也提出了更高要求。
