蘇州古城保護又有新動作——突破老宅新用的層層“歷史桎梏”，變傳統博物館游覽景點等單一功能利用為產業、商業多功能模式活化利用

白皮書讓古建老宅“活起來”

國內首個歷史文化名城保護區18處《古建老宅活化利用白皮書》公開發布!

農歷新年伊始，姑蘇區就在“新春第一會”上拋出一張“王炸”!這也意味著古城保護的核心難題——“傳承與活化并舉”——到了攻堅克難關鍵節點。

從2月18日發布到昨天，短短一周，蘇州歷史文化名城保護與更新置業有限公司總經理王香治忙得不可開交。在接待客商同時，王香治心里一直惦記著一份遞交到國家文物局的方案——依托省級文保單位暢園，古城廟堂巷22號老宅連點成片，試點打造古城首個高端園林精品酒店的活化利用案例。圍繞這一案例的文保修復方案“過五關斬六將”已被送往國家文物局，一旦獲得批復，投資方即可進行下一階段工作。

將廟堂巷暢園定位為姑蘇會客廳，富郎中巷吳宅由蘇州基金使用，南石子街潘宅由蘇州文旅集團打造花間堂探花府……事實上，蘇州已經積累了不少古建古宅活化利用的成功經驗。去年底，蘇州被列入首批國家文物保護利用示范區創建名單，在王香治看來，姑蘇區18處古建老宅活化利用白皮書的發布，標志著作為國內首個國家歷史文化名城保護區的蘇州古城，邁進探索古宅活化利用的“深水區”：從博物館、展覽景點等單一零星功能利用向產業、商業等多功能利用模式邁進;由原來單純載體拍租的“筑巢引鳳”利用模式向靠前謀劃，與市場需求共同尋找突破口的“供給側改革”模式遞進。蘇州古城18處古建老宅活化利用白皮書的發布，開啟了蘇州古宅活化利用由點到面“先行先試”的全新探索。

從“探花書房”看“功能多元化”

沿著幽靜的平江路南石子街一路而行，“探花書房”溫暖的燈光，總是會讓人們放慢腳步。走進其中，雕花隔窗下，各類和蘇州有關的書籍擺滿書架，書香飄散在宅院的每一處角落。“探花書房”的選址很特別，是潘祖蔭故居修復后的三期工程。“傳承貴潘家族文脈，把這個極具文化內涵的歷史遺存地標，打造成‘平江路的人文心臟’，堅守吳地傳統文化陣地。這是我們的目標，也是我們的初心。”蘇州文旅集團古城投建公司副總經理邢強這樣說。在他看來，這樣一座有著300多年歷史的古宅，本身就是歷史文化的深度積淀，將其活化利用，設計成一處既能體現傳統文脈傳承，又倡導現代閱讀生活方式的綜合性文化復合空間，“最合適不過”。

古城姑蘇，處處珠璣。據統計，在姑蘇區，由區屬國企管理的古建老宅院落共計149處。這些大大小小的古建老宅院落，大多集中在平江、道前、桃花塢等歷史文化片區，還有一些散布在虎丘街道、金閶街道和雙塔街道轄區。古建老宅是歷史與文化的饋贈。如何在保護修繕的同時，做好對古建老宅的開發利用，傳承與活化并舉，是古城保護與發展的重要課題。2019年起，姑蘇區古城保護委員會牽頭，對全區范圍內18類保護對象展開了全面普查。出臺了《姑蘇區關于進一步加強不可移動文物保護和管理的實施意見》，制定了《姑蘇區文物古建安全專項整治三年行動實施方案》，深入挖掘蘊含在古建筑中的歷史遺存和文化底蘊，不斷探索古建老宅的活化利用。

“對于古建老宅的開發利用，姑蘇區一直在積極探索。”王香治一直從事古建老宅的修繕整治工作。在過去幾年中，姑蘇區形成了不少古建老宅活化利用的成功案例，如廟堂巷暢園定位打造為姑蘇會客廳，東楊安浜玉涵堂成為山塘街旅游的重要節點，南石子街潘宅由蘇州文旅集團打造成花間堂酒店和文旅會客廳·探花書房。這些古建老宅的活化利用，大部分以公益性、展覽展示功能為主。

牛年新春，在姑蘇區召開的“新春第一會”上，《古建老宅活化利用白皮書》正式發布，重點推出了18處區屬國企管理的古建老宅院落，招引優秀企業總部、商業辦公業態入駐。“古建老宅是活的文物、活的載體。對于蘇州這個至今仍然承載著生活功能的古城來說，古建老宅的活化利用應該彰顯出的是‘功能多元化’。”王香治說，從白皮書公布的18處古建老宅的活化利用功能定位來看，主要包括產業類、居住類、公益類、商業類等四種功能定位，“和以往相對單一的以公益類為主的模式相比，此次18處古建老宅的活化利用，突出了產業類和商業類，使用功能更加多元化。”

從“32號街坊”看“需求側管理”

“養在深閨人未識”實乃憾事，但要讓這些深閨“瑰寶”亮相臺前并非易事。

唐文杰是蘇州歷史文化名城保護與更新置業有限公司招商運營部副經理，多年和老宅修繕與開發打交道，讓他對老宅的活化利用有著比一般人更深切的感受。厚重的歷史文化固然能為老宅價值賦能，但同樣也是一種桎梏，讓老宅利用比一般的商業載體更加艱難。用地性質、消防安全、環保屬性、衛生許可、老宅產權歸屬、停車條件、配套功能等方面，都存在著傳統建筑與現代城市管理規范之間的碰撞，老宅居住性質與活化利用產業形態之間的沖突，這一道道門坎都是古宅活化利用過程中的“攔路虎”。正因為如此，以前單純以保護為出發點的“筑巢引鳳”招商模式，把老宅按照保護要求修繕好了，再交付到市場上，往往是“一廂情愿”，能被市場接受并得以多元化利用的成功案例仍不多見。

強化頂層設計，以人為本實施活化保護。老宅騰空后，招商前置，確定意向客戶后，在堅持規范修繕前提下，結合使用者的功能需求，共同探索活化利用的市場路徑。這一全新模式率先在廟堂巷22號高端園林精品酒店項目上試水。

姑蘇古城32號街坊是古宅活化利用的主要“試驗田”之一，西至學士街，東至養育巷，南至道前街，北至干將西路，總面積23.24公頃。區域內有眾多文保單位、控保建筑、名人故居和傳統風貌民居。街坊內以居住為主，完好保存著姑蘇人家的生活氣息，是典型的江南韻味區域。精品酒店項目便在32號街坊里的廟堂巷22號。由于緊鄰江蘇省文保單位暢園，項目開發后，人流量增加帶來的環境壓力以及周邊配套設施的增設等可能會對文保單位產生影響，因此，妥善處理好文物保護及對其周邊載體文化價值的開發利用，是活化利用中重點研究的課題。

“如果在老宅保護修繕方案設計之初，相關部門提早介入，就可以避免很多人財物的浪費。”王香治十分坦率地告訴記者，如果修繕方案達不到使用者需求，便會造成重復投資、效率降低、時間精力的浪費等不良后果。對招商前置，確定意向客戶，在堅持規范修繕的前提下，結合使用者的功能需求，以需求為方案設計導向，才能做好“需求側管理”這篇大文章。

最終，廟堂巷22號精品酒店項目，定位為向30歲至50歲人群提供休閑度假的分散型高端園林精品主題套房酒店。據悉，該項目是市、區國企整合古建老宅資源合力打造的首個精品酒店項目，也是32號街坊保護與更新項目中，老宅活化利用的首個落地項目。

從“曹滄洲祠”看“文化附加值”

曹滄洲祠位于瓣蓮巷4號，占地面積約420平方米。該建筑始建于清末民初，為紀念名醫曹滄洲所建，磚雕門樓上刻有“儉以養德”“厚德載福”八字。去年9月，曹滄洲祠通過市文保所組織的修繕竣工預驗收。據悉，在保護修繕的同時，姑蘇區將根據曹滄洲祠的歷史文化屬性，以古建遺珍為載體，聚合藥材、藥理、制藥、問診等中醫要素，對其與鄰側瓣蓮巷6號進行整體規劃，打造為集醫理展示、非遺體驗、門診坐堂為一體的中醫主題文化館。

曹滄洲祠項目甫一推出，就引來了多家企業的關注。“曹滄洲祠本身就是一個自帶流量的IP。”蘇州雷允上國藥連鎖總店有限公司總經理葉亮亮對該項目十分看好。他認為，御醫曹滄洲是吳門醫派的代表人物。曹滄洲祠本身有著深厚的傳統中醫中藥的歷史文化內涵。作為吳門醫派的老字號企業，雷允上一直致力于對傳統中醫藥文化的傳承和發展，“古建老宅的歷史內涵將為企業未來發展賦能，進一步提升企業文化附加值，取得企業成長壯大和古建老宅活化利用融合發展的雙贏。”

“18處古建老宅活化利用項目的亮相，在更大范圍內推進了古城保護工作。活化利用項目的擴大放量，將形成更好的、多元化的市場主體，對古城保護起到積極作用。這是姑蘇區在古城保護工作中的一次進步。”蘇州科技大學建筑城規學院院長夏健對于《古建老宅活化利用白皮書》的發布給予了高度關注。他認為，白皮書的發布，開啟了古城保護從單個載體試點探索轉向大規模古建老宅活化利用，從單純的保護邁向在活化利用中實現保護的新階段。同時，古建老宅活化利用的業態功能更加廣泛，有利于更好地挖掘不同古建老宅各自的特點，最大限度發揮其活力。此外，活化利用的方式更加多樣化，既有已修繕后再利用的，也有確定利用業態后再修繕的，這樣的模式可以吸納各種不同的社會資金投入，也減少了部分二次改造施工造成的人財物的浪費。

編輯手記

從商業險到白皮書

蘇州對于古建老宅的保護，亮點不斷。

去年6月，住建部門推出了首批直管公房文保建筑居住房保險。直管公房中有不少用于居住的文保建筑，為破解古建筑保護與租戶居住功能安全之間的矛盾，姑蘇區39處文保建筑居住房通過政府采購試水投保商業險。文保建筑維修成本較高，一平方米就需要四五千元，由承租人承擔不太現實，購買商業保險為房屋安全多加了一重保障。直管公房文保建筑居住房投保商業保險以政府采購的形式進行，保險范圍為建筑物本身，一旦文保建筑因不可抗力或火災出現損壞、倒塌等情況，將由保險公司進行理賠，賠償金可用于房屋維修。首批試水買保險的39處文保建筑居住房，涉及公房居民1000多戶，公房建筑面積5萬多平方米。據了解，保費按照房屋建筑面積計算，每平方米保費約為9元。

對古建老宅而言，如果說商業險側重于保護，姑蘇區最近發布的白皮書則更側重于活化利用。對一座古建老宅而言，活化利用，應該是最好的保護。我們期待姑蘇區在古城保護上多出類似的“金創意”。我們也期待，在古建老宅的活化利用上，姑蘇區改革創新的步子再大一些，出現更多的政策突破，包括土地、建設管理、不動產權證等方面。(選題策劃 徐詞 高巖 稿件執行 沈紅娣 胡毓菁)