96個樓棟，1.1萬戶居民，總人口近5萬，這是上海內環最大的小區中遠兩灣城。因為起訴“前任”物業獲勝，它再一次成為焦點。
判決書判決部分內容受訪者供圖
【資料圖】
上海市普陀區人民法院（以下簡稱“普陀區法院”）1月31日作出的一審判決顯示，該案原告為小區第三屆業主委員會（以下簡稱“第三屆業委會”），被告為上海中遠物業管理發展有限公司（以下簡稱“中遠物業”），案由為物業服務合同糾紛。法院判決，被告中遠物業應返還不應由業主承擔的成本與費用等共計4000萬元。
審理該案件的普陀區法院透露，目前一審判決尚未生效，如原告不服該判決，可在判決書送達之日起十五日內遞交上訴狀，上訴于上海市第二中級人民法院。
2月7日傍晚，記者致電中遠物業，對方工作人員表示：該案件目前由委托律師進行處理。對于是否會提起上訴，目前并未予以回答。
中遠物業為小區服務了近20年，其與業委會的矛盾從何產生？為何被判返還4000萬？起訴舉證過程中，業委會又經歷了什么？
記者對此進行采訪，回溯雙方多年糾葛。
第三屆業委會“扳倒”二十年物業
作為一個超大型社區，坐落于蘇州河畔的中遠兩灣城已有20余年歷史。
1998年，上海中心城區最大棚戶區“兩灣一宅”舊區改造啟動，項目被命名為“中遠兩灣城”。小區1999年正式開工，分四期建設，2006年全面竣工。中遠物業自2001年9月1日起為小區提供服務，于2021年1月31日終止服務。
中遠兩灣城。來源：上海普陀微信公眾號
韓德友還記得，自己2001年就搬來中遠兩灣城居住，算是最早一代居民，“起初搬來感覺很不錯，環境好，交通方便，但隨著時間推移，小區環境一年不如一年，2008年以前沒什么問題，但之后幾年，小區道路出現了坑坑洼洼，一直沒有得到處理，小區內灌木枯死，晚上燈光很昏暗，老人很容易摔倒，業主也時常維權?！?/p>
截至目前，中遠兩灣城總共誕生了三屆業委會。2019年12月第三屆業委會誕生前，還一度出現近兩年的“空窗期”。
“小區曾經召開臨時業主大會，表達對物業的不滿，還罷免了第二屆業委會，主要是覺得他們對物業的監督管理工作不到位?！?月7日，中遠兩灣城第三屆業委會主任韓德友這樣告訴澎湃新聞記者。
本次案件判決書中，作為原告的第三屆業委會稱，任期為2014年至2017年的第二屆業委會負責人與中遠物業負責人之間存在親屬關系。業主對第二屆業委會缺乏認同。并且，第三屆業委會對第二屆業委會任職期間的統計數據不予認可，業主亦曾多次嘗試另聘物業均未果。
記者查閱中國裁判文書網和上海市高級人民法院官網發現，中遠兩灣城業主與中遠物業的糾紛時有發生。在公開的案件中，就包括有業主起訴中遠物業的物業服務合同糾紛、車位糾紛案件等。判決結果中，有業主勝訴，也有物業勝訴。
根據天眼查資料顯示，上海中遠物業管理發展有限公司成立于2000年，注冊資本1000萬人民幣，是一家以從事房地產業為主的企業。其中，企業有天眼風險信息793條，還發現企業有法律訴訟228條；涉訴關系266條，開庭公告275條，立案信息67條，在275條開庭公告中案由多為承攬合同糾紛、物業服務合同糾紛、建設工程施工合同糾紛等。
2020年10月15日，第三屆業委會在業主大會上決定重新選聘新的物業服務企業，隨后向中遠物業發送告知函，通知雙方簽署的物業服務合同于2021年1月15日解除。
此舉引起了中遠物業的反對，將業委會訴至法院。普陀區法院于2021年1月11日對此立案，并依法進行審理。
中遠物業認為，中遠兩灣城業委會這一行為，違反有關業主大會法律規定的表決程序，侵犯了中遠物業的合法權利，剝奪了中遠物業爭取獲得繼續服務廣大業主的機會，應予撤銷。
2021年3月4日，普陀區法院作出民事裁定：駁回原告上海中遠物業管理發展有限公司的起訴。
法院認為，業主大會成立后，業主大會可根據規定程序選聘新物業服務企業或其他管理人。業主大會做出選聘物業服務企業決定屬小區業主內部自治事項，前期物業服務企業非小區業主，無權對屬于小區內部自治范疇的事項提出異議并確認無效或者要求撤銷。
此后，由業委會重新選聘的萬科物業開始為小區提供服務，中遠物業正式離場。
業委會與物業間的審計分歧
在中遠物業離場之前，業主已對其啟動審計。
“中遠物業為我們小區提供物業服務近20年，業主對其服務態度極其不滿，第一屆和第二屆業委會都曾對該物業進行審計，發現存在諸多疑問?！表n德友告訴澎湃新聞記者，比如消防系統及設備、弱電系統及設備、避雷設施等一些費用，按照合同約定，不屬于物業管理費支出成本，卻算進物業費中。
韓德友說，小區的公共收益分成是否清晰，此前新增劃的地面停車場到底有多少個、收益如何？廣告收益又有多少？哪些無需業主承擔的費用被納入物業費中？這些問題業主都很關心。
法院則審理查明，2020年9月28日至10月14日期間，小區業主召開業主大會進行表決，其中一表決事項為“對歷年公共收益、物業管理費按實結算部分、維修資金使用進行全部審計”。
表決結果為，同意的票權數占比為96.41%，專有面積占比為96.67%，業主大會據此作出決議通過授權。即：授權業委會委托有資質的審計單位對2001年9月-2020年8月期間小區的專項維修資金、公共收益、物業管理費按實結算部分的收支與使用狀況進行專項審計，必要時該審計工作通過司法途徑完成。
韓德友說，最先，業委會發函告知中遠物業配合審計事宜，但溝通多次，對方都以各種理由拖延審計進程。為維護小區全體業主的合法權益，2021年2月22日，第三屆業委會向普陀區法院遞交了訴狀，同年3月1日，法院立案受理，并委托第三方機構開展審計，但因中遠物業未提供相關資料，導致進展遲緩。
韓德友回憶，物業最初承諾配合司法審計，但后面又拒絕提供必要資料，導致審計無法順利進行。之后，業委會撤回審計申請，并在現有證據基礎上，對原訴請作增加與變更。
針對審計，原、被告雙方存在什么樣的分歧？
判決書披露，2008年、2014年以及2015-2020年期間，已有其他審計單位出具相關報告。第三屆業委會認為，目前僅有第一屆業委會委托下形成的審計報告獲得認同，應對2001年9月-2020年8月大部分期間內小區物業管理費按實結算部分、維修資金使用、公共收益收支情況作審計。
中遠物業則表示，同意配合業委會做好其任期內的年度審計工作，但已由第二屆業委會完成審計并經業委會認同的、部分期間內的公共收益及按實結算不應再次被納入審計范疇。
韓德友坦言，業委會訴訟標的為6000萬，整個案件舉證過程難度很大。一方面，過去未采用電腦系統管理，很多數據追查存在一定的困難。另一方面，物業公司表示，業委會只能對自己任期的數據進行審計，物業公司每年均進行審計，并且把審計報告在小區內公示，業委會沒有對這些報告表達過不同意見，雙方多次溝通無果而終。
法院認為，業委會和中遠物業既對收支的結算標準與方式未能達成一致，應就觀點分別舉證，并在必要時由專業第三方機構介入審計，但目前雙方提供的證據和對證據的闡釋均不能充分證實本方在費用結算方面觀點。在此情形下，法院將案情與當事人提供的證據中合法合理的部分予以結合考量，再參照原告對各項費用的計算方式，對被告應支付的結余款金額予以酌定。
法院進一步指出，中遠物業無正當理由拒絕司法審計且未就原告變更后的訴請提出針對性抗辯意見，由此產生的不利后果及訴訟風險應由其自負。同時，可知涉案小區頗具規模，物業服務費結算過程中牽涉的利益之巨大顯而易見。原告被告雙方理應對長年矛盾累積后一旦紛爭形成可能在結算方面產生高風險有所預見，卻在長達二十年的合作期內未及時糾錯、追責、維權，直至合同關系終止，由此長期懈怠行為導致相關事實無法還原、間接或直接證據缺失而在結算過程中產生不利于本方權益損失的，責任亦由當事人自行承擔。基于此理由，對原告要求被告賠償欠費利息的訴請不予支持。
2023年1月31日，一審判決結果顯示，被告上海中遠物業管理發展有限公司應返還原告第三屆業委會4000萬元。
這其中包含：2001年9月1日至2021年2月1日期間物業管理費按實結算部分的結余、擅自列支的不應由業主承擔的成本與費用人民幣1500萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫停車管理費按實結算部分的結余、擅自列支不應由業主承擔的成本與費用人民幣250萬元；2008年起至2021年2月1日期間小區公共收益中業主分成部分的結余、擅自列支不應由業主承擔的成本與費用人民幣2000萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫新增劃線車位收入中應屬于地下車庫的車位產權人共有部分收益的結余人民幣250萬元。
對此，記者采訪了目前為該小區服務的萬科物業。工作人員表示：不方便評價原先的物業，對于未來最終判決中可能返還業主的款項，將完全由業委會來決定處理，與萬科物業無關。
目前，一審判決尚未生效。
2月7日傍晚，記者致電中遠物業，對方工作人員表示：該案件目前由委托律師進行處理。對于是否會提起上訴，目前并未予以回答。澎湃新聞將持續關注該案件后續發展。
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