美的置業，需要加強對各地項目質量把控。
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來源 | 經理人傳媒旗下《經理人》雜志
全媒體記者/孫晨
作為美的置業在蘇州市區的第一個項目——云賦花園，本應以質量取勝，繼而俘獲業主“芳心”，為后續新項目打好口碑，不過，近期卻有業主向記者爆料該樓盤一、二期部分地下停車坪存在嚴重質量問題。
今年以來，房地產行業暴雷仍舊層出不窮，而據國家統計局數據，前三季度，全國房地產開發投資、商品房銷售面積同比分別下降8.0%、22.2%。大趨勢下，房企日子也不好過，美的置業前三季度營收、凈利雙降，前十個月合同銷售金額、銷售面積大幅銳減。
地庫被曝出質量問題
近日，由蘇州悅輝房地產發展有限公司開發的云賦花園業主向記者爆料該樓盤部分地下停車坪存在嚴重質量問題、展示區效果與交付效果嚴重不符。
質量方面，云賦花園部分地下停車場地坪存在混凝土強度不達標，導致出現了起塵跑砂、出現裂縫、地庫滲水等問題，一、二期都存在或多或少的質量問題。
圖/一期部分質量問題 （業主供圖）
圖/二期部分質量問題 （業主供圖）
圖/地庫滲水 （業主供圖）
宣傳方面，銷售人員稱這是美地置業在蘇州的第一個項目、也是標桿項目，所有產品都是沒有考慮太多成本，都是以高標準去執行的。同時，拍視頻向業主展示地庫樣貌。
圖/銷售人員宣傳地庫（業主供圖）
不過，到了交付之時，地庫展示區效果與交付區效果則存在明顯不一的情形。
圖/展示區與交付區對比（業主供圖）
據了解，云賦花園項目位于蘇州高鐵新城核心區域，緊鄰高鐵北站及地鐵二號線大灣站，建筑面積23.73萬平方米，樓盤均價約2.75萬元/平方米，開發商是美的置業持股95%的蘇州悅輝房地產發展有限公司，物業是美的物業管理有限公司。
實際上，早有業主在領導留言板就地庫相關質量留言反饋。在4月份，某業主留言稱，云賦花園地庫質量不達標，經實地勘察，地庫出現漏水、滲水、開裂、跑沙、修補、拼接等明顯問題。
蘇州相城區建設工程質量安全監督中心回復稱，經現場核查，目前已完成部分維修工作，剩余維修因疫情原因，維修進度有所滯后，我局已要求建設單位盡快組織力量開展維修工作。
5月份，又有業主反饋云賦花園一起地庫質量奇差無比，與樣板展示與差別很大，才交付使用不到1年就像用了10年的地庫一樣了。
10月份，有多位業主反映云賦花園地庫存在嚴重質量問題，例如開裂，滲水，跑沙，不平等現象，尺寸也與圖紙不符，效果與展示區相差甚遠等等。住建局的回復確認了云賦花園部分地下車庫存在質量問題。
據業主向記者提供的《蘇州云賦花園面談紀要》顯示，4月23日，已有業主反映二期地庫滲漏問題，彼時，開發商的回復是地庫目前處于施工中，尚未施工完成，預計6月底左右完成施工（視疫情發展情況而定）。
另外，據業主提供的《云筑一期地庫滲漏維修計劃及方案》，開發商給出的地坪維修計劃最晚在10月30日完成，同時，開發商也強調疫情管控影響可能會延長維修工期。
這兩份文件再次確認了云賦花園一、二期部分地庫存在質量問題，業主向記者表示，開發商是給出了解決方案，但實際結果是沒有按約定時間維修完成，所謂修好的地方全都是補丁，沒有達到展示區效果。
業主們的訴求是：開發商解決地庫滲水、開裂、起砂等質量問題以及地坪交付實物和展示區效果一致等等。
值得指出的是，因云賦花園地下停車場存在上述質量不達標的問題，不具備交付條件，部分業主擬定了《地下停車位拒收函》，要求開發商按照國家法律法規要求，必須達到相關標準和要求再通知業主接收車位。若二期停車庫到交付日期（11月30日），質量仍未達標，對業主造成的一切損失由開發商承擔，直至質量合格交付。
圖/地下停車位拒收函（業主供圖）
對于云賦花園地下車庫存在的質量問題以及整改方案，《經理人》雜志全媒體致函美的置業，但截至發稿，未獲得回復。
營收、凈利雙降，多公司成被執行人
因疫情等多方面的影響，國內許多行業并不景氣，對于房地產行業而言，雖然從上至下出臺了很多利好政策，改善融資環境，但許多房地產企業過得并不如意，甚至于爆雷事件頻發。
據國家統計局數據，前三季度，全國房地產開發投資103559億元，同比下降8.0%。商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。
可見，不管是開發端還是銷售端，房地產行業整體情況都不容樂觀。具體到本文主角美的置業上面，2022H1，美地置業營收、凈利雙雙下滑，分別為316.6億元、15.38億元，同比分別下降4.16%、28.63%，盈利能力大幅下降。
前三季度，美的置業未經審核的營收進一步下滑，營業收入487.09億元，同比減少減少33.84億元，降幅6.5%；凈利潤情況有所改善，為45.22億元，同比減少2.11億元，降幅4.45%。不過，公司的貨幣資金則較上年同期大幅減少近24億元至235.85億元，降幅9.19%。
現金流是企業的核心，房地產企業更是尤為看重現金流，畢竟不管是買地還是開發項目，背后都需要大量的資金做支持，對于美的置業而言，2022H1現金及現金等價物為232.18億元，足以覆蓋短期借款金額134.54億元，但不可忽略的是，美的置業應付賬款及票據金額高達319.30億元，兩者金額合計近454億元，是貨幣資金無法覆蓋的。另外，公司的非流動負債405.62億元，其中長期借款就高達396.86億元。
財報顯示，美地置業2022H1流動資產高達2508.18億元，其中存貨就高達1613.86億元，占比近63%，這也要求公司要持續加強銷售回款，即將房子賣出去，才能回籠現金流。然而中報顯示，美的置業經營活動產生的現金流凈流出30.88億元，去年同期為凈流入47.66億元，可見，加強銷售回款任重而道遠。
從銷售數據來看，根據美的置業發布的公告，公司（含集團及其合營企業、聯營企業）未經審核前十個月的合同銷售金額為677.4億元，同比大幅減少約515億元，降幅43.21%；已售建筑面積約537.8萬平方米，同比大幅減少約474萬平方米，降幅46.83%，這也意味著銷售回款情況或許并不樂觀。另外，不管是合同銷售額還是銷售面積，都比行業數據要差。
值得一提的是，美的置業在11月14日擬申請注冊中期票據，規模為50~150億元之間，但次日進行信息更新，融資規模變更為150億元，并已獲得中國銀行間市場交易協會受理。若能成功發行，則可大大緩解其資金壓力。
作為美的置業發債主體的美的置業集團有限公司企業自身風險不多，不過，集團下屬企業的風險確是不容忽視，企查查顯示，美的置業集團共有14家成員企業成為被執行人、執行次數共計21次，合計金額共計約1811萬元。
實際上，美的置業上述成員企業成為被執行人多發生在11月份，其中貴陽美的新時代房地產發展有限公司在11月18日新增6條被執行人記錄，被執行總金額249.35萬元；遵義鑫樽房地產開發有限公司在10日、24日新增2條被執行人記錄，金額為11.51萬元；遵義市美創房地產開發有限公司在9日新增2條被執行人記錄，金額為24.4萬元；遵義市美濱房地產發展有限公司在24日新增1條被執行人記錄，金額91.18萬元。
