目前，有許多人感覺樓市開始回暖了。國家統計局公布的1～3月份全國房地產市場基本情況數據也驗證了這一點。數據顯示，房屋銷售面積在過去12個月持續下降的情況下，首次同比轉正，增長幅度為1.4%。而且，1～3月份全國商品住宅均價為每平方米10532元，漲幅是6.3%，體現了房地產市場回穩向好的趨勢。
購房剛需一族看到房價似乎跌不動了，于是就準備出手購房了。此時，他們也希望能弄明白：下階段，房貸利率會不會下降？他們之所以有這個想法，是基于4月份有二三十家中小銀行宣布降低存款利率。存款利率降了，接下來會不會降低房貸利率？
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要解答這個問題，我們首先要弄明白這次中小銀行下調存款利率的目的。
一、中小銀行下調存款利率的目的
4月份以來，廣東、河南、湖北、內蒙古等地多家中小銀行下調存款利率，主要有2個目的，也就是說主要有2個原因：一是政策原因；二是自身發展的原因。
1.政策原因
早在2022年4月，人民銀行為了進一步推進存款利率市場化，指導利率自律機制建立了存款利率市場化調整機制，也就是俗稱的“存款利率自律管理”。
存款利率市場化調整機制建立之后，銀行可參考2個利率合理調整存款利率水平：一是債券市場利率，主要是10年期國債收益率；二是貸款市場利率，主要參考1年期的貸款市場報價利率（LPR）。此后，國有大型商業銀行和股價制銀行相繼下調存款利率，主要是下調定期存款利率，下調幅度在10-50個基點之間，下降利率的時間點集中在2022年9月份。
時到今年4月份，“存款利率自律管理”已經實施了1年，距離2022年國有大型銀行和股份制銀行下調存款利率也已經6個月。在這種情況下，存款利率調整滯后的地方性中小銀行也不得不實施“存款利率自律管理”，于是開始了一輪存款利率下調。
2.銀行自身發展的原因
2022年，六大國有商業銀行的定期存款利率都已經調整到位了，存款利率水平已經下降到了一個更低的水平。例如，3年期限的大額存單利率僅3.10%。但一些地方性的小銀行卻還將定期存款利率維護在一個較高的水平，例如，一些小銀行的3年期的定期存款利率還保持在3.5%，5年期的定期存款利率還保持在4%。
與此同時，地方性中小銀行的貸款利率卻下降。主要是受國有大行推行普惠金融政策，向廣大小微企業發放年利率至3.5%的貸款，這不僅擠占了中小銀行的貸款市場，而且還大幅拉低了整個市場的貸款利率，中小銀行也不得不下調貸款利率。
在這種情況下，中小銀行的存貸利差空間縮小。有數據顯示，2022年銀行新發放的企業貸款加權平均利率為4.17%，同比下降34bps（基點），導致2022年銀行凈息差大幅收窄，國有大行和股份制銀行均收窄了14個基點，地方性的中小銀行凈息差收窄的幅度更大，其中，城市商業銀行收窄了24個基點，農村商業銀行收窄了23個基點。
存貸利差是銀行主要的利潤來源，如果中小銀行的存款利率持續居高不下，它們的凈息差就會持續收窄，這樣就面臨著利潤的減少，還可能面臨生存的風險。因此，中小銀行不得不下調存款利率。
綜上所述，此次4月份以來的各地中小銀行下降存款利率，其目的是執行存款利率自律管理的規定，優化存貸利差，謀求自身更好的發展，而不是為了降低貸款利率做準備。因此，近期房貸利率不會下降。
二、影響房貸利率調整的因素
銀行調整房貸利率，并不是一件很隨意的事，它不僅要有調整依據，還要符合市場狀況，同時還會受到政策的影響。
目前，銀行的房貸利率由2個部分構成：基準利率和加點利率。就目前的貸款利率政策來說，基準利率就是人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心每月公布的貸款市場報價利率（LPR）；加點利率就是在LPR基礎上增加或是減少多少個基點的利率，例如LPR利率是4.3%，如果你的房貸利率是4.9%，那么加點的那部分利率就是0.6%。
4月20日，全國銀行間同業拆借中心公布了最新的貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。其中，5年期以上LPR利率8個月未變動。由此可見，監管部門對于當前的銀行貸款利率是認同的，并且預計今后一段時間內也不會改變。
另一方面，由于當前的房貸市場競爭狀況已經過1年多的穩固，各家銀行基本上也認同了目前的競爭格局，不會采取調整加點利率的方式來調整房貸利率。
此外，從首套住房貸款利率政策動態調整機制方面來看，也不具備調整房貸利率的條件。2023年1月，人民銀行、銀保監會建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制規定：新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
但從目前各個城市樓市的情況來看，房價已經企穩，并且還有小幅上升的趨勢，所以，銀行也不會從首套住房貸款利率政策動態調整機制的角度來下調房貸利率。
總之，4月份中小銀行下調存款利率之后，不管是從哪個方面和哪個角度分析來看，都不具備下調房貸利率的預期。也就是說，在今后較長的一段時間內，各地市的銀行房貸利率大概率是維持不變的。
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