“那些勸你不要買法拍房的人，可能已經(jīng)在拍第二套了。”網(wǎng)上流傳的段子，恰是當(dāng)前法拍房市場(chǎng)持續(xù)升溫的寫照。

法拍房，顧名思義，就是經(jīng)司法拍賣的房產(chǎn)，既有住宅、也有廠房等。借助于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的快速發(fā)展，法拍房由線下且少部分人關(guān)注轉(zhuǎn)向了線上，獲得了更多人的關(guān)注，并逐漸成為熱門。法拍房為什么會(huì)持續(xù)升溫?“撿漏”的余地還有多大?消費(fèi)者購買法拍房時(shí)有哪些需要注意的事項(xiàng)呢?

多輪競(jìng)拍，圍觀者眾是常態(tài)

“拍賣成交!”18日上午，南京市鼓樓區(qū)姜家園299號(hào)1幢一單元102室結(jié)束了第二次拍賣，起拍價(jià)720萬，保證金90萬。雖然只有8人報(bào)名、291人設(shè)置提醒，同樣引發(fā)了17217次圍觀。在經(jīng)歷了117次激烈出價(jià)后，最終以848萬的價(jià)格成交，遠(yuǎn)低于該房屋1600多萬元的市場(chǎng)價(jià)。

引發(fā)眾多圍觀，是法拍房競(jìng)拍過程中的常見狀況。7月16日上午，在經(jīng)過94輪加價(jià)競(jìng)拍后，南京市建鄴區(qū)吳侯街158號(hào)16幢3101室住房最終以最高價(jià)641萬元成交。這是一套建筑面積121.51平方米、套內(nèi)建筑面積97.26平方米的住宅，評(píng)估價(jià)為656萬元，一拍起拍價(jià)460萬元，保證金40萬元。自7月15日10時(shí)開拍以來，共計(jì)26人報(bào)名、554人設(shè)置拍賣提醒、18046人次圍觀。

前不久結(jié)束拍賣的南京市雨花臺(tái)景明佳園秋景苑6幢2單元504室經(jīng)濟(jì)適用房，雖然只有7人報(bào)名、218人設(shè)置提醒，卻吸引10189次圍觀。最終成交價(jià)119.3萬元，比起拍價(jià)高出29萬元，低于成交時(shí)市場(chǎng)價(jià)10.39%。

阿里拍賣，是全國最大的司法拍賣平臺(tái)，拍賣內(nèi)容涵蓋了房產(chǎn)、資產(chǎn)、珍品奢侈品等，2017年成交額達(dá)到千億級(jí)別。去年一年，全國住宅房上線17萬套，成交8.8萬套;商業(yè)房上線9萬套，成交2萬多套。在江蘇，去年住宅房上線1.8萬余套，成交1.1萬余套;商業(yè)房1萬多套，成交3千多套。

阿里拍賣提供的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份，江蘇9個(gè)設(shè)區(qū)市線上拍賣住宅成交總量共計(jì)604套。其中，蘇州市以125套的成交量在全省排第一，成交均價(jià)16897元/平方米，平均溢價(jià)率達(dá)到34.76%，處于2018年以來溢價(jià)率較高水平。鹽城市位居第二，線上拍賣住宅成交90套，成交均價(jià)5336.81元/平方米，平均溢價(jià)率6.34%。無錫市緊隨其后，線上拍賣住宅成交87套，成交均價(jià)10894.41元/平方米，平均溢價(jià)率35.68%，均處于近半年來的較高水平。

價(jià)低且透明度高，法拍房持續(xù)升溫

南京市民施先生已經(jīng)看中了一套房子，正在等開拍時(shí)間。“去年通過法院的APP看到法拍房活動(dòng)，主要是價(jià)格便宜，起拍價(jià)270萬元，十幾次加價(jià)吧，最終380萬元成交，也低于市場(chǎng)價(jià)。”他說，最近明顯感覺到法拍房的宣傳力度加大了，身邊很多人都在談這個(gè)房子，想?yún)⑴c的人也不少。

“總體來說，法拍房成交量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。”阿里司法拍賣相關(guān)人士說，這與司法網(wǎng)拍發(fā)展趨勢(shì)基本一致。

2012年，司法拍賣正式觸網(wǎng)。目前，全國99%的法院都已經(jīng)開設(shè)了淘寶店鋪，拍賣的包括房產(chǎn)在內(nèi)的司法查封資產(chǎn)數(shù)量也日漸增長。截至今年3月末，全國超過3400家法院通過阿里司法拍賣平臺(tái)進(jìn)行涉訴財(cái)產(chǎn)處置，共計(jì)進(jìn)行網(wǎng)拍超過146萬次，網(wǎng)拍標(biāo)的物超過92萬件，網(wǎng)拍平均成交率約85%。

價(jià)格低，是法拍房受青睞的主要原因之一。一般來說，法拍房一拍起拍價(jià)不得低于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%，如果流拍，則需在30天內(nèi)在同一個(gè)網(wǎng)站啟動(dòng)第二次拍賣，起拍價(jià)不得低于一拍起拍價(jià)的80%，合算下來相當(dāng)于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的56%。

不僅如此，通過司法網(wǎng)拍成交的法拍房，沒有交易傭金。南京市中級(jí)人民法院執(zhí)行指揮中心副主任孫軍說，與二手房相比，法拍房除了需要繳納法律規(guī)定的稅費(fèi)外，目前不需再繳納其它費(fèi)用。不過他說，隨著法拍房參與人數(shù)越來越多，最后成交價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)的情況也時(shí)有發(fā)生。

在孫軍來看，房產(chǎn)情況的透明度不斷提高，也是法拍房關(guān)注度提高、成交量提升的重要因素。“房產(chǎn)在法院處置之前，需要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括權(quán)屬、共有人、房產(chǎn)性質(zhì)、債權(quán)債務(wù)關(guān)系、占用使用情況、位置結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、裝修裝飾、已知瑕疵、欠繳稅費(fèi)等等內(nèi)容。”他說，這些情況都會(huì)在拍賣公告中進(jìn)行說明。

2018年6月，南京江寧瑞景文華小區(qū)142號(hào)別墅進(jìn)行拍賣。這是繼2014年一拍、二拍、變賣均無果后的再次拍賣。不同的是，在此輪拍賣中，法院將該別墅所涉及的案件情況以重大瑕疵提醒的方式進(jìn)行了全部公示，起拍價(jià)435萬元，比周邊二手房價(jià)格低800多萬元，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，經(jīng)過138輪競(jìng)拍、93次延時(shí)，最后以786萬元的價(jià)格成交。

是否參與競(jìng)買法拍房，交付難是一大顧慮，主要表現(xiàn)為買了房卻住不進(jìn)去。對(duì)此，2019年江蘇省高級(jí)人民法院專門發(fā)文，明確規(guī)定嚴(yán)禁在拍賣公告中表述“法院不負(fù)責(zé)騰空”。孫軍說，對(duì)于成交的法拍房，法院要負(fù)責(zé)裁定過戶、滌除權(quán)利負(fù)擔(dān)、負(fù)責(zé)騰空交付。“也就是說，競(jìng)買人最終拿到的房子，是一套干干凈凈的房子，除法律規(guī)定外，沒有任何的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、無人占用，跟買到的二手房是一樣的。”他說，這大大減輕了購買人的心理負(fù)擔(dān)，激發(fā)了參與競(jìng)拍的積極性。

解決痛點(diǎn)，司法網(wǎng)拍催生新產(chǎn)業(yè)

隨著越來越多的法院在網(wǎng)絡(luò)上公開拍賣查封資產(chǎn)，法院案件多、人手不足的矛盾加劇。在這種背景下，司法網(wǎng)絡(luò)拍賣服務(wù)機(jī)構(gòu)(下文簡稱“拍服機(jī)構(gòu)”)應(yīng)運(yùn)而生。“現(xiàn)在南京市每家區(qū)級(jí)法院都有合作的拍服機(jī)構(gòu)。”孫軍說，這些機(jī)構(gòu)可以處理拍賣中大量繁雜的事務(wù)性工作，比如查封資產(chǎn)的保管、咨詢、實(shí)地看樣以及金融咨詢服務(wù)。

2016年，最高人民法院正式發(fā)文引進(jìn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣輔助第三方機(jī)構(gòu)。隨后，一批相關(guān)公司成立。同倫拍拍科技服務(wù)有限公司成立于2018年，在司法拍服行業(yè)已經(jīng)處于頭部位置，已與全國300多家中級(jí)法院建立了合作關(guān)系，累計(jì)服務(wù)房產(chǎn)網(wǎng)拍近3萬套，成交近2萬套。“司法網(wǎng)拍越來越規(guī)范，信息的有效充分披露能夠盡量避免糾紛。”該公司董事長成敏說，為了能夠在公示中盡可能全面展示，公司除了帶人實(shí)體看房之外，還通過VR等最新技術(shù)直播房屋狀況，同時(shí)通過多渠道宣傳和推廣，增加人群的關(guān)注度，以此提高溢價(jià)率、成交率，提升拍品的價(jià)值。“無論是對(duì)于法院還是申請(qǐng)執(zhí)行人以及被執(zhí)行人來說，這都是一件好事。”

再比如金融服務(wù)。按照拍賣要求，競(jìng)買人要先提供房屋評(píng)估價(jià)一定比例的保證金，競(jìng)拍成功后，通常需要在一個(gè)月內(nèi)提供全部尾款。而按照目前的銀行按揭貸款審批放款實(shí)際所需的時(shí)間，一個(gè)月的期限難以獲得銀行貸款。這就要求，有與之相配套的墊資等金融服務(wù)。

不過，需要提醒的是，“法拍房是涉訴財(cái)產(chǎn)，競(jìng)買人一旦成功拍下又反悔的話，之前提交的保證金按規(guī)定不予退還。”阿里拍賣的工作人員告訴記者。

記者從南京市中級(jí)人民法院執(zhí)行指揮中心獲悉，為了解決競(jìng)買人的資金問題，南京市中級(jí)法院于2017年推出了保證金保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，今年正嘗試推出法拍房個(gè)人貸款保險(xiǎn)。

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