文/樂居財經靳文雨

(資料圖片僅供參考)

物企上市潮退卻后，港交所門前就少見喧囂。去年一年，僅有4家物企遞表，不少物企更是陷入了遞表、失效、再遞表的循環。

進入2023年，這種情況似有改觀，沉寂多時的港股物管板塊不斷迎來新成員。而這些摩拳擦掌的物企，大都是國資身份。

6月25日，隸屬于長沙市國資委的泓盈城市運營服務集團股份有限公司（簡稱“泓盈服務”）在港交所遞交了招股書，中金公司為獨家保薦人。

在其之前，已有國家隊物企深業物業于港交所遞表，并成為了2023年第一家遞表的物企。而在今年4月，隸屬于西安經濟技術開發區經發集團的經發物業，發布了一則招標公告，也透露出了想要赴港IPO的信號。

受地產行業下行壓力影響，民營物企融資愈發困難，而同期國資物企則在資金端擁有更強的抗風險能力，在政策端也有“國企改革”的利好加持，自然也就更受資本市場青睞。

但正如硬幣的兩面性。偏向保守的國資物企，往往也會陷入成長性差、盈利能力較低、發展速度遲緩的窘境。而囿于湖南當地的泓盈服務，也面臨著毛利率持續下滑、商業運營服務收入萎縮、對關聯方面積供給較為依賴等問題。

對于廣大還未上市的國資中小物企而言，這股國資物企上市潮背后，既有機遇，也有挑戰。

資產大騰挪

招股書披露，泓盈服務成立于2015年，是一家國有城市服務及運營提供商，提供廣泛的服務，包括物業管理服務、城市服務及商業運營服務。

相比大多數上市物企動輒十幾年甚至二十幾年的發展歷史，泓盈服務不到8年的成立時間，略顯青澀。為豐盈上市主體，這家國資物企，在IPO前夕開始大包大攬注入資產。

在2020年6月前，其本由先導控股全資擁有，最初的注冊資本為1000萬元，2019年3月，先導控股注資后，其注冊資本增至2000萬元。其中先導控股原本由長沙市國資委全資擁有，后于2019年10月成為了長沙城發集團的子公司。

長沙城發集團主要負責城市公共基礎設施的融資、投資、建設、運營和管理，負責授權范圍內的國有資產管理，股權穿透后，由長沙市國資委全資擁有。

為統籌管理物業業務，2020年6月，先導控股將其持有的泓盈服務100%股權無償轉讓給了城發集團公司。與此同時，數家子公司也經歷了重組。

其中，為剝離非主業投資，城發商管按2019年12月31日賬面凈值將其持有的先導銀象40%的股權無償轉讓給長沙達美文化傳播有限公司。股權轉讓完成后，城發商管不再持有先導銀象的股權。同月，其又從城投集團手中以零代價收購了城投資產100%股權。

招股書顯示，城發商管的前身長沙先導恒通商業管理，于2017年4月5日成立，初始注冊資本為人民幣2000萬元。由先導控股全資擁有。2020年6月28日，先導控股將恒通商業管理100%的股權無償轉讓予長沙城發集團。

2020年8月13日，恒通商業管理更名為城發商管。2022年8月，作為重組的一部分，長沙城發集團將其于城發商管的全部股權無償轉給了泓盈服務，以整合商業資產的經營管理。

泓盈服務方面，其曾于2020年6月，從岳麓山旅游文化開發有限公司（簡稱“岳麓山公司”）手中收購了城投物業100%股權。而為了將園林公司的全部股權納入麾下，當年12月，又以470萬元的代價從先導城投手中收購了園林公司30%股權。本次股權轉讓后，泓盈服務持有園林公司100%股權。

值得一提的是，為消除潛在的競爭，并與城發集團實現明確的業務劃分，去年8月，泓盈服務在收購了城發商管之余，還從城發集團的子公司城發智慧出行公司手中收購了停車場公司。截至當前，泓盈服務的主要運營子公司共有8家。

信息顯示，泓盈服務的法定代表人為謝毅，并擔任董事長，同時他也在旗下公司長沙城發物業管理和長沙城投物業服務擔任執行董事兼總經理，在長沙城市照明運營發展任執行董事。

在股權架構上，截至最后實際可行日期，泓盈服務由長沙城市發展集團有限公司（簡稱“長沙城發集團”）和岳麓山旅游文化開發有限公司（簡稱“岳麓山公司”）分別持股95%、5%。其中岳麓山公司為長沙城發集團的全資子公司。

商業運營服務收益持續下滑

國資物企向來以穩健著稱，在多數物企受地產行業下行影響，營收規模出現萎縮，凈利潤也遭遇腰斬之時，泓盈服務保持了較為穩定的增長。但毛利率下滑、商業運營服務增長不利等問題也困擾其中。

招股書顯示，2020年-2022年（下稱“報告期內”），泓盈服務分別實現收入2.78億元、4.32億元、5.29億元，報告期內的復合年增長率為37.8%；年度利潤及全面收益總額分別為3460萬元、4080萬元及5360萬元，復合年增長率為24.4%。

具體業務來看，泓盈服務涉及物業管理服務、城市服務及商業運營服務。其中，物業管理服務包括對公共物業、商業物業和住宅物業的各種物業管理服務以及增值服務；城市服務則包括園林綠化及工程、照明系統運營、停車場運營及市政環衛服務。

在過去三年，泓盈服務收入的重心逐漸由物業管理服務傾斜至城市服務。其中，物業管理服務在營收中的占比由2020年的55.6%降至2022年的39.2%，城市服務在營收中的占比則由2020年的20.9%上升至2022年的52%。

報告期內，泓盈服務的毛利率分別為29.4%、24.9%、23%。呈現逐漸下滑的趨勢。其中物業管理服務的毛利率下跌最為嚴重，已經由2020年的22.1%降至14.5%，下降了7.6個百分點。

但樂居財經《物業K線》注意到，從物業管理服務的定價來看，報告期內泓盈服務各年度的平均物業管理費水平并不低。

以商業物業管理服務來說，過去三年該集團的收費標準為每平方米分別為9元、14.8元、15.7元，而同期同行業可比公司的管理費僅為每平方米4.3元。其在2022年的收費標準是同行的3.7倍。

另外，商業運營服務的毛利率也出現了輕微波動，但在幾項業務中，該業務的毛利率水平相對最高，基本維持在53%以上。

不過，需要注意的是，高毛利之下，商業運營服務的收益卻在不斷下滑。報告期內，該業務的收入分別為6540.4萬元、5404.5萬元及4633.7萬元，而其占營收的比重，也已經由2020年的23.5%下降至8.8%。

關聯方收入占比近7成

作為一家根植于湖南的企業，泓盈服務在湖南省承接了多個標志性項目，如湘江財富金融中心、長沙市城市功能照明運維項目及太平街商業運營項目等。之所以能夠在當地做的風生水起，很大一部分原因是得益于母公司長沙城發集團的支持。

招股書提到，城發集團是長沙市最大的城市綜合開發商，其業務范圍覆蓋城市開發的整個生命周期，并將源源不斷產生新項目，這確保了大量的儲備項目。

數據顯示，各報告期期末，泓盈服務來自城發集團及其聯系人（按項目來源劃分）獲得的總收入分別為2.12億元、3.03億元和3.49億元，占營收的比重分別為76.2%、70.2%及66.0%，占比一度超七成。

報告期內，泓盈服務獨立第三方的中標率分別為10%、25%、28.6%，占比不足三成，同期來自城發集團及其聯系人的項目中標率均為100%。

在物業管理板塊，其來自城發集團及其聯系人的項目在管建筑面積分別占總在管面積的34.0%、43.5%和41.8%，在管項目數量分別為23個、43個及45個，這些項目的保留率分別為100%、87.2%和86.3%。

同期，泓盈服務來自獨立第三方的項目在管建筑面積分別占其在管總建筑面積的66.0%、56.5%和58.2%，提供物業管理服務的在管項目數量分別為16個、18個及18個。

在深耕區域背后，泓盈服務在長沙當地有不小的影響力。但相較于實現多點開花的全國性物企來說，泓盈服務仍規模受限，在外部擴張上也面臨著不小的壓力。

招股書顯示，截至2022年12月31日，泓盈服務在管物業管理項目總數為63個，在管建筑面積為1030萬平方米。

從提供物業管理服務的類別來看，2022年其來自公共物業和商業物業的在管項目分別為29個、30個，來自住宅物業的項目只有4個。這4個項目在2022年貢獻的收入為248.3萬元，占營收的比重為1.2%，可以說是微乎其微。

另外，這些在管項目中，有62個都位于湖南省，僅有1個項目位于江西省。泓盈服務表示，集團大部分收入都來自湖南省的業務，及在不久的將來，湖南省仍將占據其營運的大部分，但這也很容易受該地區政府政策或經營環境不利變化的影響。

基于此，泓盈服務的目標是在現有的業務基礎上，結合未來的發展定位，將業務擴展至湖南省以外的地區，包括江西省、貴州省及其他地區。

標簽：