4月21日，記者從《合肥市住宅小區物業管理條例》新聞發布會獲悉，《條例》自2023年5月1日起施行，重點在業主和業主組織、物業服務、公共收益和維修資金、監督管理等方面作出規定。街道、鄉鎮組織成立物業管理委員會可視具體情況暫時代行老舊小區業主委員會職責，此舉系省內首創。
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【業主】 業主不得擅自將住宅等改變為經營性用房
《條例》規定，業主在物業管理區域，不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間。不得擅自在房屋地下挖掘增加空間；擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面；損壞公共綠化及其附屬設施；損壞公共安全防護設施設備；不按照規定停放機動車、非機動車，或者占用公共區域長期停放車輛；擅自設置電動汽車、電動自行車充電裝置，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動汽車及電動自行車充電；占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口，或者有其他妨礙消防車通行及安全疏散行為的。
值得注意的是，業主不得擅自將住宅、車位、儲藏間等改變為經營性用房。擅自將住宅、車位、儲藏間等改變為經營性用房的，由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理；協調處理不成的，由有關部門責令限期改正、恢復原狀；情節嚴重的可以處以五千元以上二萬元以下的罰款。
【業主組織】
規定實行業委會履職評估
和業委會成員履職承諾制度
《條例》規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。
未經業主大會表決通過，業主委員會不得有下列行為：制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；制定共有資產和公共收益管理與使用辦法；制定物業服務內容、標準以及收費方案或者需要由全體業主分攤費用的收取標準；選聘、續聘、解聘物業服務企業；向有關部門申請改建、重建建筑物、構筑物及其附屬設施；改變共有物業用途。
同時，《條例》明確實行業主委員會工作報告、履職評估和業主委員會成員履職承諾制度。推進建立業主委員會換屆審計和業主委員會主任離任審計制度。
此外，《條例》規定有老舊小區不具備成立業主大會條件，具備成立業主大會條件但確有困難未成立，或者業主大會成立后未能選舉產生業主委員會三種情形之一的，由街道、鄉鎮組織成立物業管理委員會暫時代行業主委員會職責，系省內首創。
【物業公司】
對物業管理區域禁止行為設置了行政處罰
關于收費標準，《條例》明確物業服務收費實行政府指導價的，具體范圍和收費標準由市價格管理部門按照國家和省有關規定，根據物業服務成本變化情況等因素，每兩年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。物業服務合同簽訂后，政府指導價進行調整的，物業服務費從次年一月一日起，按照調整后的標準執行。
物業服務收費實行市場調節價的，市物業管理主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準。
同時，物業服務企業不得有下列行為：違反物業服務合同約定降低物業服務標準；違反物業服務合同約定提高物業服務收費標準、增加收費內容；未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，處分屬于業主共有的財產等。
禁止物業采取停止供電、供水、供熱、供燃氣，改換門禁、設置道閘限制業主進入小區等方式催交物業服務費。對于采取改換門禁、設置道閘限制業主進入小區等方式催交物業服務費的，由物業管理部門責令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上二萬元以下的罰款。
【公共收益】
規定了設立公共收益共管賬戶接受業主監督
《條例》規定，住宅小區公共收益屬于全體業主所有，包括：利用配建用房、電梯轎廂、車位、車庫等共用部位、共用設施設備經營產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；共用部位被依法征收的補償費；共有資金產生的孳息；其他合法收入。
同時，《條例》明確公共收益可以用于下列物業管理支出：補充建筑物及其附屬設施的維修資金；共用部位、共用設施設備的維修養護費用，但物業服務合同另有約定的除外；業主委員會的辦公經費，業主委員會委員的補貼，業主委員會執行秘書等專職人員的薪酬，召開業主大會會議所需費用；有關審計費用；業主共同決定用于物業管理的其他費用。
此外，住宅小區公共收益應當單獨列賬，接受業主監督。
合肥通客戶端-合報全媒體記者 劉暢
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