武漢新建住房去年成交11.63萬套

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楚天都市報極目新聞記者 劉閃

剛剛過去的2022年，中央及地方政策頻頻發力，多城開始給樓市松綁，樓市寬松政策從“小步低頻、循序漸進”到“應出盡出”，政策利好從三四線城市向二線和新一線城市延伸。受諸多政策利好的影響，樓市也呈現出止跌回穩、緩慢回溫的信號。展望已經到來的2023年，房地產復蘇不會一蹴而就，市場力量之外，依然需要強有力政策的支持。

武漢五區均成交萬套以上

疫情擾動下的宏觀經濟，疊加行業深度調整影響，2022年樓市全面承壓。

中指研究院統計，剛剛過去的2022年，全國100個代表城市新建商品住宅月均成交面積約3036萬平方米，同比下降36.2%。2022年，TOP100房企銷售額同比下降41.3%，典型企業年度目標完成率均值為73.6%，相比2021年降低20個百分點。

諸葛找房數據研究中心發布的2022年房地產總結顯示，整體來看，2022年以來政策面利好應出盡出，行業信心緩慢恢復，但是受到疫情等多種因素影響，回溫之路充滿曲折變數，銷售端全面恢復仍需時間。

作為典型的熱點城市，武漢也不例外。2022年，武漢新建商品住房成交11.63萬套、1316.5萬平米，同比前一年，分別下滑41.6%和42.8%，略高于全國平均跌幅。其中，東西湖、漢陽、硚口區、洪山區、東湖高新區分列成交套數前5名，均在萬套以上。

中指研究院統計，2022年監測武漢推盤225次，累計推出44462套，平均去化率約22%，創出近年來新低。截至目前，武漢住房去化周期約18個月，銷售壓力之下，市場處于買方市場，開發商多采用以價換量策略。市場競爭激烈，最終勝出的項目，絕大多數是品牌企業打造，安全性和交付力成為買房人考慮的重點，優質上市房企、國企、央企的競爭優勢凸顯，市場份額實現增長。

全國多城去年頻頻出臺松綁政策

政策面來看，過去一年中央及地方政策頻頻發力，多城出臺松綁政策，樓市寬松政策從“小步低頻、循序漸進”到“應出盡出”。根據諸葛找房數據研究中心統計，截至2022年12月21日，地方松綁政策出臺達597次，覆蓋城市超210個。2022年5月份出臺次數達到峰值，單月出臺松綁利好超百次。

具體來看，政策調整大體分為三個階段。初期，出臺城市主要是以馬鞍山、保定、株洲、蚌埠等三四線城市為主力，這部分城市多屬于基本面較弱、房地產欠發達的城市，政策松綁力度較弱，產生的實際政策效應有限。

去年二季度開始，政策松綁進入中期，出臺政策的城市逐步擴展至部分弱二線城市，如南寧、蘭州、鄭州、昆明等，多存在庫存壓力大、去化緩慢的難題，政策出臺相對密集，達到全年的高峰，短期內對促進去化、緩解觀望情緒起到一定的效果，但是各城市間效應分化。

8、9月份以來，調控政策逐步邁入深水區，出臺政策主體開始轉向重二線和新一線城市，南京、蘇州、杭州、成都、重慶等核心二線城市陸續出臺優化限購及“認房又認貸”的政策。進入12月以來，佛山、東莞等城市繼續加大松綁力度，宣布全面取消限購，這也意味著新一輪的松綁拉開序幕。

“去年武漢也在不斷給樓市松綁。”中指研究院華中市場研究中心主任李國政介紹，2022年4月、5月，武漢新房成交跌破萬套大關，前所未有的降溫，促使有關部門果斷出手。從2022年5月起，武漢新一輪提振措施陸續出爐，一直延續到2022年年底，提振措施涉及限購區域、多孩家庭、親友投靠、購房資格、二套房首付、公積金額度利率、商貸利率、購房稅費補貼等多個方面，加上房企繼續以價換量策略，有效促進了需求釋放，政策組合拳效應得到一定體現。

不僅如此，去年以來，央行宣布兩次降準、三次降息，金融端釋放積極信號，開啟信貸寬松周期。去年11月起，金融保主體政策鋪面而來，助力房企脫困。優質頭部房企獲金融支持力度較大，多家銀行也紛紛與房企簽下合作協議，為房企提供意向性融資。

武漢12月新房銷量創去年單月最高紀錄

雖然過去房地產調控政策的底部早就出現，但市場預期仍偏弱，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，這背后主要原因有三重壓力：對未來收入預期的擔憂、房企交付的風險以及對房價回調幅度較大的擔憂。不過，他同時指出，當前，抑制市場的三重壓力正在減輕，房地產市場走向復蘇的態勢進一步明朗，市場的底部已經相對確定，2023年市場將迎來穩步的復蘇。

“多番調控松綁下，武漢樓市全面回暖仍有待時日，這背后有兩大原因。”談及武漢樓市，李國政的觀點與許小樂不謀而合。他表示，房地產發展模式本身風險暴露，影響了行業信心，消費者觀望情緒濃厚。加之新冠疫情等外部因素的影響，樓市財富效應減弱，也從另一個側面降低了消費者的購買力和消費意愿。

去年受疫情的影響，人口流動大幅減少，導致政策效應減弱，效果沒有達到預期。傳統的“金三銀四”“金九銀十”預期基本落空，特別是11月，武漢商品住房成交量僅為5801套，創出有史以來同期最低，也一定程度上影響了市場信心。

李國政介紹，從去年12月8日，武漢舉辦線上房交會，同期配套政策力度更大，二環外限購放開、購房補貼、團購優惠等多項利好疊加，有效促進了市場需求的釋放。房交會啟動以來，市場供需兩旺，從2022年12月9日到31日，武漢住房銷量累計達15797套，日均686套，其中28日1105套、29日1380套、30日1901套，31日2392套，創出全年單日最高，整個12月住房銷售17264套，成為年度單月最高紀錄，火爆勢頭可見一斑。

武漢房交會組委會介紹，第39屆武漢房地產交易會將延長10天，至2023年1月10日結束，房交會期間各項補貼和優惠政策同步延長，即房交會購房享萬元補貼和房交會成交享住宅專項維修資金補貼。

2023年需求端

將釋放住房消費潛力

李國政告訴極目新聞記者，目前的多重優化政策，對那部分自住需求特別是改善購房者而言，將是實實在在的利好。特別是二套房首付和利率調低，部分熱門區域解除限購，對于有換房需求的家庭而言，窗口效應更為明顯，原本只能購買三環四環外的購房者，現在也能夠逐步進入主城區中心地段，選到更加心儀的樓盤，實現居住品質的的全面升級。

2023年樓市走勢如何？李國政認為，通過2022年樓市表現可以看出，土地市場的復蘇、消費信心的提振、未來預期的穩定，依然任重而道遠。目前環境下，僅僅依靠市場的力量，房地產復蘇不可能一蹴而就，依然離不開強有力政策的支持。對于武漢來說，后續仍要密切關注市場走勢，繼續用好“政策工具箱”，做好精準施策準備，進一步在供需兩端優化政策，例如預售資金監管、房貸利率降低、加快保交樓力度、推進租購并舉、吸引人才留漢創業就業、二手房交易稅費減免等方面發力，通過降低門檻和降低成本來促進剛需、改善需求的釋放，從而為武漢樓市及經濟平穩發展提供政策層面的保障。

許小樂分析認為，這輪房價的調整已經到底，未來將從核心城市開始逐步企穩回升。中央經濟工作會議、中財辦明確將房地產定位于“支柱產業”，對穩房價的決心非常強。市場預期已經開始回溫，房價持續調整的勢頭也得到緩解。

諸葛找房數據研究中心判斷，2023年房地產的重要性提升，政策大基調仍以寬松為主，直至銷售端有明顯改善，房地產市場仍需要較大寬松政策加持。預計2023年上半年市場仍在恢復期，市場前期漸穩后期逐步回升，年中銷售規模轉正，全年成交水平與2022年基本保持一致。

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