優化公積金政策是各城市支持住房消費的重要舉措之一。近期，全國多個城市出臺公積金貸款“帶押過戶”、支持“商轉公”貸款、允許提取公積金支付首付款等政策，加大公積金對購房者的支持力度。對于購房者來說，這些新變化能夠帶來多大的支持作用？買賣雙方、銀行都有哪些風險需要規避？政策執行過程中，還要注意什么問題？

出現新變化

據中指監測數據，2022年以來，已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，其中部分城市支持公積金貸款“帶押過戶”。記者查詢發現，目前已有江蘇南京、浙江寧波、福建漳州、安徽六安、湖北襄陽、河南駐馬店等地推出公積金貸款“帶押過戶”相關政策。

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所謂公積金貸款“帶押過戶”，即在二手房交易過程中，對于存在公積金貸款抵押的房產，向金融機構提交申請后，可在無需還清貸款解除抵押的情況下直接辦理不動產過戶和抵押登記手續。

“在傳統模式下，賣方須還清原住房貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設立抵押等多個環節。‘帶押過戶’簡化了交易流程，縮短了交易時間，減輕了繳存職工籌措資金的壓力，有助于縮短房產交易周期，滿足剛性和改善性住房需求。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰說。

今年1月份，陜西省咸陽市住房公積金管理中心發布《個人住房商業貸款轉住房公積金貸款實施細則》，并于2月22日完成首筆“商轉公”貸款的不動產登記。據58安居客研究院統計，目前已有深圳、青島、長春、福州、重慶、武漢、昆明、廣東東莞、河南洛陽等超20城推出了“商轉公”政策。

“商貸和公積金貸款之間的利差比較大，開展‘商轉公’業務，將有效減輕住房公積金繳存人還貸壓力，切實發揮公積金在住房保障方面的作用。部分城市公積金可支配規模較大，通過‘商轉公’盤活存量公積金，有助于購房者減輕還貸壓力。”58安居客研究院研究總監陸騎麟說。

此外，多地還推出了提取公積金作為購房首付款的政策。2022年至今，福州、廣東中山、四川達州等20余城陸續出臺政策，允許購買商品住宅職工提取住房公積金支付首付款，出臺此項政策的城市持續擴圍。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，這將減輕購房者前期資金周轉壓力，有助于住房需求的釋放。

需多方配合

和此前住房公積金提取存在一定局限性的情況相比，當前各個城市因城施策、精準施策，除上述變化外，還有提高公積金貸款額度和延長還款年限、“一人購房全家幫”等政策。

不過，在具體執行中，相關業務還需要多方配合。劉麗杰告訴記者，比如公積金“帶押過戶”，需要公積金中心和銀行的配合，當前公積金“帶押過戶”主要在同一銀行間進行，即業主住房抵押銀行和買房客戶貸款銀行須為同一銀行。“支持公積金作為首付款，需要賣房業主同意。‘商轉公’需要銀行和公積金中心配合，同時受到公積金貸款額度限制。目前，多數城市相關業務仍在試運行階段。”劉麗杰說。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪提醒，“商轉公”對降低月供成本等有積極作用，但該政策具有階段性，與公積金是否充裕有關，購房者要密切關注公積金的資金狀況。

北京房地產中介行業協會研究中心主任龍葉指出，雖然“商轉公”有明顯優點，但在操作過程中仍存在亟需解決的問題。例如，在多個啟動房貸“商轉公”政策的城市，申請的條件設定較高，目前只覆蓋購買首套房或首次申請公積金貸款的當地繳存職工家庭。此外，由于公積金貸款的額度比較有限，通常情況下低于購房者原有的商業貸款總額，因此很多“商轉公”之后的購房者依然面臨自籌資金的問題。

針對提取住房公積金作為首付款的情況，有業內人士表示，部分城市住房公積金個貸率，也就是住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比已經處于高位，政府仍需進一步加強監管，防范公積金流動性不足的風險。

“在這些政策中，‘帶押過戶’破解了二手房交易難點，讓解除抵押工作更順暢；‘商轉公’則可以優化服務、降低成本；公積金支付首付款有助于提振住房消費。公積金對房地產市場的支持越來越多。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，要注意的是，使用公積金作為首付可能會讓購房者加杠桿購房。

如何規避相關風險？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對購房者而言，盡管公積金可以付首付，但也要考慮到自己未來的收入現金流是否足夠覆蓋月供；對銀行而言，要通過收入證明、銀行流水等方式核實購房人的月供能力及其可持續性。“使用公積金作為首付，意味著購房者的首付能力是不足的，月供壓力也較大，銀行需要考慮到這種風險，如有必要，銀行可以提出提高首付的要求，或者對不具備加杠桿條件的人群，貸款審批要更加嚴格。”李宇嘉說。

效果正顯現

確保房地產市場平穩發展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作，是2023年房地產行業的一項重點任務。北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示，全國多城調整住房公積金政策，大力支持剛性和改善性住房需求，能有效提振市場信心。目前政策效果初步顯現，多地房地產市場企穩回升。在一系列政策支持下，2023年開年后的房地產市場顯現出復蘇企穩的運行態勢。

國家統計局最新數據顯示，2月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市個數繼續增加，各線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲，二三線城市同比降幅收窄。陳文靜認為，短期來看，各地或將繼續結合自身公積金使用的實際情況因城施策，優化公積金相關政策的城市或繼續擴圍。

隨著越來越多的城市出臺公積金優化調整政策，短期內會在一定程度上激活房地產市場需求，加速當地房地產去庫存進度。

“不過，由于目前公積金政策調整主要集中在三四線城市，這些城市房地產市場面臨經濟發展后勁不足、人口凈流出、住房供給過剩等問題，化解風險，提振住房消費，還需有更多方法。”趙慶祥建議，在具體政策方面，提高公積金繳存覆蓋率、優化公積金申請流程、放寬對異地貸款的限制；在宏觀政策方面，合理規劃改善性住房建設、不斷完善發展租房市場、提升醫療教育服務保障、建立城市核心產業優勢，通過供需兩方面促進房地產市場健康有序發展。

有專家表示，多地陸續出臺公積金新政，有利于減輕購房者置業壓力，提振購房者置業情緒，不斷促進房地產市場企穩向好。（記者 李方）

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